原標(biāo)題：“好房子”從概念走向現(xiàn)實(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)行時(shí)
安居樂業(yè)是人們自古以來的追求。隨著人民群眾對(duì)于住房的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，加大高品質(zhì)住房供給、建設(shè)“好房子”成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。
今年《政府工作報(bào)告》首次提出，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。5月1日，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）正式實(shí)施，為“好房子”建設(shè)定下底線要求。
《規(guī)范》落地已一月有余。近期，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地探訪北京市多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，目前已有大批房企競(jìng)相涌入“好房子”賽道，且以“第四代住宅”“好房子”為賣點(diǎn)的新房項(xiàng)目也開始入市。當(dāng)前，“好房子”建設(shè)已進(jìn)入實(shí)踐階段，房地產(chǎn)行業(yè)已踏上由“量”轉(zhuǎn)“質(zhì)”的高質(zhì)量發(fā)展之路。
“好房子”項(xiàng)目漸次落地
步入北京市昌平區(qū)住總清樾府項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“清樾府”）的實(shí)景園林，盎然的綠意映入眼簾，與不遠(yuǎn)處正在施工的一排排四層建筑交相映襯。繞過園林水系即可直接進(jìn)入已封頂樓棟中的實(shí)景樣板間。
“3米以上的層高、低密度低總高的洋房是我們主要的賣點(diǎn)。”在清樾府建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，項(xiàng)目從層高規(guī)劃到室外景觀的設(shè)計(jì)，都是為了提升住戶的居住體驗(yàn)。
相較于2011年版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的“住宅層高宜為2.8米”，“新建住宅建筑層高不低于3米”是此次《規(guī)范》的一大亮點(diǎn)。
研究表明，層高每增加0.1米，室內(nèi)通風(fēng)效率可提升15%，采光均勻度可改善20%，心理壓抑感可降低30%。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，未來3米以上的建筑層高將成為常態(tài)。
有項(xiàng)目先一步勾勒出“好房子”的形象，也有項(xiàng)目在政策引導(dǎo)下向著“好房子”轉(zhuǎn)變。比如，位于北京市大興區(qū)的壹品興創(chuàng)御璟星城元啟（以下簡(jiǎn)稱“元啟”）近日宣布，將升級(jí)戶型設(shè)計(jì)、增設(shè)室外陽(yáng)臺(tái)。
“我們項(xiàng)目本來就是裝配式建筑、綠色建筑，也有全屋智能配套，現(xiàn)在又增設(shè)了室外陽(yáng)臺(tái)，‘好房子’的要素更齊全了。”在元啟銷售中心，銷售人員告訴記者，與以往的飄窗相比，室外陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)增添了家庭活動(dòng)空間，提升了居住舒適度，得房率可以達(dá)到90%。
記者注意到，該項(xiàng)目所在的北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊于4月14日至4月28日在北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整公示。公示顯示，為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，擬按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)要點(diǎn)》）對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整。
《技術(shù)要點(diǎn)》中提出，按需設(shè)置封閉或開敞陽(yáng)臺(tái)。開敞陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積的1/2收取地價(jià)款。
在走訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品力成為新房項(xiàng)目共同關(guān)注的關(guān)鍵詞。層高、得房率、隔音效果、全屋智能配套等要素均成了項(xiàng)目比拼產(chǎn)品力的發(fā)力點(diǎn)。北京隅·西頌、大興梧桐府、越秀星耀未來等近期新開盤的項(xiàng)目，均參照《規(guī)范》及《技術(shù)要點(diǎn)》，在安全、舒適、綠色、智慧等方面下了功夫。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，對(duì)企業(yè)而言，未來需圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”目標(biāo)，在成本管控、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)適配、市場(chǎng)定位等環(huán)節(jié)提升自身能力，打造“好房子”產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
政策加碼促行業(yè)轉(zhuǎn)型
從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，這不只是民生福祉的進(jìn)階需求，更是房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的必由之路，加快建設(shè)“好房子”也為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了新思路。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，從中央到地方圍繞“好房子”已出臺(tái)了系列政策，為“好房子”建設(shè)指明方向。
除已實(shí)施的《規(guī)范》外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹此前透露，“好房子”的建設(shè)指南也正在組織編制中。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6月5日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制修訂配套的推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)支持相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)編制，加強(qiáng)對(duì)《規(guī)范》實(shí)施的監(jiān)督檢查。
從地方層面來看，截至目前，北京、貴州、山東、四川等地均已出臺(tái)地方性“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)“好房子”落地。
記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，地方級(jí)標(biāo)準(zhǔn)之間也存在差異，部分地方標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化和提升了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
山東出臺(tái)的《山東省好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指引》，在要求住宅全屋層高不應(yīng)低于3.0米的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確，設(shè)有戶式中央空調(diào)和集中新風(fēng)系統(tǒng)的住宅層高不應(yīng)低于3.1米。
四川發(fā)布的《四川省好住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則》明確，建筑應(yīng)安裝太陽(yáng)能系統(tǒng)，阿壩州、甘孜州、涼山州、攀枝花市等太陽(yáng)能資源豐富的地區(qū)應(yīng)采用太陽(yáng)能光熱、光電等技術(shù)，充分利用太陽(yáng)能資源。
在行業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，多家上市房企緊跟政策導(dǎo)向，將建設(shè)“好房子”作為自身的產(chǎn)品策略。中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司等多家房企，在2024年年度業(yè)績(jī)報(bào)告中將建設(shè)“好房子”列為2025年重點(diǎn)任務(wù)。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前，由國(guó)家制定底線標(biāo)準(zhǔn)，各地升級(jí)地方標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”體系已初步形成。
張波認(rèn)為，當(dāng)前，推進(jìn)“好房子”建設(shè)的影響已滲透至市場(chǎng)供需、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)創(chuàng)新等諸多層面，這將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“需求導(dǎo)向、科技驅(qū)動(dòng)、服務(wù)增值”的新發(fā)展模式。總的來看，房地產(chǎn)行業(yè)的“好房子”轉(zhuǎn)型就是適應(yīng)市場(chǎng)需求升級(jí)，是政策引導(dǎo)、技術(shù)突破等多重因素共同驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，標(biāo)志著行業(yè)開始從粗放式增長(zhǎng)走向高質(zhì)量發(fā)展。
以高品質(zhì)供給撬動(dòng)內(nèi)需
“好房子”不僅是居住載體，更承載著人民群眾對(duì)美好生活的向往。“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的落地，無疑將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步從規(guī)模擴(kuò)張邁向品質(zhì)發(fā)展。
“當(dāng)前，居住的品質(zhì)成為影響需求的主要因素，舒適度、安全性成為購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。”李宇嘉表示，舊模式下的供給無法滿足居民的高品質(zhì)居住需求，住宅產(chǎn)品需要升級(jí)。
58安居客研究院分析師盛福杰以北京為例、剖析“好房子”市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)表示，新入市的“好房子”能在一定程度上提升所在板塊熱度，使短期內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒減輕，新房市場(chǎng)熱度上升，帶動(dòng)板塊內(nèi)二手房置換需求，房東掛牌意愿也更為積極。
結(jié)合中指研究院數(shù)據(jù)來看，5月份，全國(guó)100個(gè)樣本城市新建住宅均價(jià)為16815元/平方米，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.30%，同比上漲2.56%。上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.47%，漲幅居百城首位。
可以看到，當(dāng)前以“好房子”為主的改善型項(xiàng)目，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)提供了重要?jiǎng)恿Α?/p>
李宇嘉分析稱，住房消費(fèi)領(lǐng)域的內(nèi)循環(huán)，就是租賃和買賣、剛需和改善、新房和二手房之間的需求循環(huán)。高品質(zhì)住宅供給的增加，將牽引和帶動(dòng)需求，從國(guó)內(nèi)大循環(huán)的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，上述循環(huán)的暢通能進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的就業(yè)與消費(fèi)。
“‘好房子’建設(shè)將推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)綠色建材、智能家居等50余個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，未來預(yù)計(jì)可釋放萬億元級(jí)內(nèi)需潛力。”張波表示，從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，新房“好房子”建設(shè)和二手房“好房子”改造正全面推進(jìn)。從存量小區(qū)的舊房改造來說，通過硬件升級(jí)、政策創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，將老房子改造為“好房子”，也會(huì)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。