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          房價破五后西安樓市將何去何從?

          2010-03-25 15:24:46

          來源:西安房產網

            第三點普通住宅均價有被高端商品房拉升的嫌疑。今年三季度以來,一直到秋季“兩會”期間,曲江高端住宅紛紛上市,這些起價8000、動輒1000元的高端住宅頻繁交易,拉升了西安商品房的成交均價。由于統計方式較為籠統,無法進行分類統計,或迫于某種需要統計后不予公布,造成商品住宅超過5000的事實。無疑,高端市場產品銷售抬升了普通產品基價,對普通住宅而言有被拉升的感覺,這點也使普通消費者對普通住宅均價超過5000產生不信任。

            購房需求增長樓市高房價誰在買單?

            房價在漲,成交量也在上升,這樣的狀況下究竟是什么人在買房。通過了解,目前買房的第一需求依然是自住需求,應該說這個需求在所有需求中是最大的。在樓市回暖、房價平穩時期,這種需求占絕對主導,所需面積以90平方米以下為主,這也造成樓市中90平方米以下房型一度占據絕對優勢的局面。

            其次便為改善性需求,這是今年以來在不斷壯大的一個需求群體。他們目前雖然有穩定居所,但大多居住在較早建設的設施不完備、面積較小或環境較差的住房,為提高生活品質需要改善住房條件。這部分需求有一定物質基礎,能夠接受性價比較高的住房。其中不乏采取以舊養新的方法購房,所以壓力并不大。由于強調性價比,這個群體對房價的接受能力有很大空間,但同時比較關注房價的變化。

            第三種當為投資(投機)需求。應該說樓市在低迷時期會有一部分入市,樓市出現大幅波動,這部分需求就會適時而出,或者說,只要房價上漲,他們就會進入,并推波助瀾。房價上漲這部分需求他們有不可推卸的責任。令人擔心的是,目前這種行為有越演越烈的趨勢,而且已經形成專業化程度較高的操作流程,他們往往利用政策縫隙專門炒房,其影響不可小窺。

            目前房價已突破5000,這個價格對自住需求來說有些力不從心,即便折扣下來依然難以承受。據相關調查數據顯示,西安居民能夠承受房價的區域在3500-4000之間,5000以上的價格只能再一次壓抑這部分需求。改善性需求條件較好一些,但面對房價中的水分也會考慮價格因素,但對條件較為有限的項目而言,改善性不會受價格太大影響。投資需求是需要與市場呼應的,也就是說只要房價有攀升跡象、不斷攀升其就會參與,換言之,價漲量跌、價量雙跌現象出現,這部分需求會以比前兩種需求更敏銳的嗅覺首先選擇退出市場,進行觀望。

            出盤量不斷加大樓市銷售壓力驟增

            雖然8月銷售非常樂觀,金九銀十近在眼前,樓市能否重演8月輝煌則需要足夠的購買量支持。從目前報刊廣告可以明顯感受到,銷售壓力日漸緊迫,前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼回到報端。這種每日不斷鋪天蓋地的大幅度廣告,無不在昭示四季度房企面臨還貸、資金回籠的壓力,而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。

            與此同時,四季度西安土地也將集中放量,商品房市場通過一年的建設其積累存量不斷增加。截止9月20日西安可銷售商品房面積超過14萬套,隨著新盤在該季度集中放盤,這個數字還將不斷增加。還有今年是舊城及城中村改造最集中的一年,也是自2007年開始大規模拆遷需要大面積安置的一年,隨著東窯坊、揚家莊等一大批大型安置小區的投入使用,商品住宅市場也將出現不斷的變化。

            總之,四季度出盤量的加大使銷售壓力陡然增大,如果樓市能夠繼續消化出盤量,房價就會得到支撐。否則,沒有成交量,其價格只能是一個空殼。在全國一線城市尤其是京、滬、深三地樓市出現價量齊跌的狀況下,西安樓市在背離消費者承受能力后也有回調要求,這種回調正是基于對快速上漲回補要求,也是健康市場的正常現象。

            西安住宅均價突破5000大關已是不爭之事實,從近期市場調查的結果統計,大部分消費者認為,西安普通住宅5000元以上的價格,已經超出購房預算,表示近期會放棄購房計劃。自住性、改善性放棄購買,在沒人跟風的情況下投資性獨步樓市的可能性也會銳減,各方都有相互配合的需要,失去各方支撐成交量必然下滑。從今年房價的走勢分析,三季度價格漲幅過大支撐不足,四季度放盤量大、購買力值得商榷,市場回調要求加大,西安住宅均價破5000后,后市將何去何從,我們不言而喻。

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