2009年西安商品房市場在“小陽春”之后高潮不斷，上半年西安商品房銷售量以高出去年5.69%的業(yè)績站穩(wěn)市場。進入7月雖然出現(xiàn)成交量下滑現(xiàn)象，但8月又刷新西安房地產(chǎn)市場單月銷售記錄，商品住宅成交均價突破5000元大關(guān)。活躍的西安樓市與一些已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)趨勢的一線城市形成了冰火兩重天的鮮明對比，但現(xiàn)在擺在眾人面前的是西安樓市是將繼續(xù)持續(xù)火熱的態(tài)勢還是步入下調(diào)渠道呢？樓市究竟何去何從再次成為業(yè)內(nèi)外熱議的焦點。
樓市成交量持續(xù)增加助推房價上漲
近十年來，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，西安商品房價格長期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢中，成交面積一直徘徊在500萬平方米以內(nèi)，價格在3000元上下。成交量低、價格上不去等一度使西安樓市被二線城市邊緣化。
2007年全國樓市出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，西安樓市雖然反映滯后，但下半年依然出現(xiàn)跟風補漲現(xiàn)象，西安商品房成交量首次突破500萬大關(guān)，商品房價格漲幅一改往日溫和狀況，均價超過4000元/平方米。
2008年在5.12汶川大地震及國際金融危機等因素的影響下，西安樓市交易量嚴重萎縮，但價格卻一直攀升至4500元左右。
09年的“小陽春”使樓市積壓的消費需求得到釋放，上半年西安商品房銷售量為493.02萬平方米，較上年同比增長55.24%；城六區(qū)商品住宅成交價格也達到4608元/平方米，較上年同期相比漲幅為5.69%。出人意料的是僅僅兩個月后的8月，西安樓市就再次打破09年以來單月成交記錄，商品房成交量突破新高達到113.29萬平方米，同比上漲121.5%，住宅成交量也高達105.22萬平方米，商品住宅成交均價突破5000元大關(guān)，達5009元/平方米。
縱觀房產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展，西安樓市住宅均價從2007年以前的不足3000，到如今單價超過5000，這些都是在成交量配合的情況下完成的。如果樓市僅有房價單邊上漲，而沒有成交量配合的話，那么房價就會因得不到有效支撐而無力上行。樓市滿足了剛性需求，又因需求的旺盛而助推了房價，如果樓市比較規(guī)范，沒有居奇囤積的情況出現(xiàn)，不同時期的需求隨時能夠化解，就不會存在求大于供的局面，也就不會出現(xiàn)房價暴漲的現(xiàn)象。開發(fā)商捂盤雖然是始作俑者，但追根究底還是成交量助推了房價上漲。
房價上漲是虛高還是泡沫？5000元均價存質(zhì)疑
盡管每天各種媒體報道中充斥人們視野的房價只有4000多元，但住宅均價超過5000元已是不爭的事實。就連之前3000多元開盤的項目，也在一夜之間漲到5000元。在沒有追加投資、沒有投入提高產(chǎn)品性能、沒有提高小區(qū)綠化標準、物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，擅自提高房價不能不使人聯(lián)想房價的暴利和泡沫，從而對超過5000元的均價產(chǎn)生質(zhì)疑。
首先置疑的是房價成本，從行業(yè)內(nèi)人士的預(yù)算看來，房價構(gòu)成包括土地成本、報建成本、前期成本、建安成本等八大項目預(yù)算，西安房價構(gòu)成（成本）應(yīng)該在3000-3500元之間，這是普通住宅的成本構(gòu)成，不包括高端、黃金地段、別墅等類型房屋。從3500-5000元可以直接感受房價利潤空間，也就不難理解一夜?jié)q千元的現(xiàn)象，從某種角度上講房價暴漲是開發(fā)商蓄謀以久的陰謀，有為追求暴利，刻意抬高房價的嫌疑。消費者曾形象地形容房價暴漲是“打腫臉充胖子”，均價5000元以上究竟值不值是個問號。
每個樓盤的公布價與統(tǒng)計價也受到置疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。如果是按成交價統(tǒng)計，為什么不直接以成交價公布，而是在自己先期制定的銷售價格上進行折扣？既然形成了實際成交價，又為何舍低求高而落得曲高和寡？無非是讓人們在市場上看到這個所謂的均價，認為房價一直在漲！有時候即便在成交量銳減的情況下，依然看到房價在上漲的假象。這樣做只能使沒有買房的人迫于漲價現(xiàn)實而跟風，追漲殺跌陷入房價陷阱。所以，均價超過5000的統(tǒng)計實不實依然存疑。