春節(jié)過(guò)后，上海樓市交易突然呈現(xiàn)急劇放量的局面，最近兩周的成交套數(shù)和面積幾乎已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)2007年的高峰期。
分析者對(duì)此有許多解釋，諸如“剛性需求”、“春季是旺季”、“流動(dòng)性過(guò)剩”等，不過(guò)所有的解釋似乎都不能完全令人信服。因?yàn)槠陂g值得關(guān)注的關(guān)鍵詞有兩個(gè)：一是成交量；二是租金。
所謂的成交量回暖是指有6成以上120萬(wàn)元左右的低總價(jià)產(chǎn)品在一季度釋量，進(jìn)而帶動(dòng)了200萬(wàn)-300萬(wàn)元的產(chǎn)品探底上升。從市場(chǎng)的角度看，雖然至今并無(wú)明顯的大規(guī)模降價(jià)動(dòng)作，但部分新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的掛牌價(jià)格卻在悄悄走低，零星也有不少促銷活動(dòng)，這似乎也透露出一些微妙信息。
而來(lái)自房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)顯示，目前掛牌指數(shù)下跌，這說(shuō)明在成交量放大的同時(shí)，業(yè)主的心態(tài)并沒(méi)有預(yù)期的好。當(dāng)然，如果拋盤(pán)不持續(xù)增加，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性似乎也不大。
與此同時(shí)，租金縮水越來(lái)越厲害，尤其是古北等高檔住宅區(qū)域的租金縮水率已達(dá)50%。因此，對(duì)于樓市后期的預(yù)測(cè)，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為未來(lái)三個(gè)月成交量下跌的可能性較大。
由此看來(lái)，有一點(diǎn)是可以肯定的——目前這種放量的態(tài)勢(shì)是難以持續(xù)的。也就是說(shuō)，樓市真正的春天還沒(méi)有到來(lái)：首先，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不支持樓市反轉(zhuǎn)；其次，市場(chǎng)普遍的心態(tài)依然認(rèn)為樓價(jià)應(yīng)該繼續(xù)大跌，而目前遠(yuǎn)未跌到位；第三，低總價(jià)產(chǎn)品成交雖然樂(lè)觀上升，但剛性需求的增長(zhǎng)量依然非常有限。
至于房?jī)r(jià)是不是會(huì)跌？會(huì)跌多少？要回答這個(gè)問(wèn)題，最好的辦法是密切關(guān)注成交量和租金，特別是高檔公寓的租金。