商洛日報 - 商洛之窗訊（任 杰 劉筱惠）隨著城市化進程的加快，住宅物業應運而生。但由于我市管理服務體制相對落后，物管糾紛日益增多，已成為影響百姓安居樂業社會和諧的重要因素。規范物業服務管理，落實相關部門責任，促進良性發展已成為當務之急。
物業管理現狀難如意
目前，我市主城區現有物業公司43家，其中在市工商局注冊42家，商州區工商局注冊1家，全部是3級資質。中心城區已建成使用商品住宅小區21個，建筑面積150多萬平方米，住宅1.2萬多套，入住人口4.5萬人，物業管理覆蓋率100%。其中都或多或少存在一些問題，主要表現是：
——物業管理服務收費不規范。據調查，多半小區都存在超標準收取物業服務費現象。如，高層普遍比市指導價0.7元超收43%至70%左右。同時，加價代收水電費問題突出。水電費基本都是物業公司代收，電費比定價0.4983元超收22%至35%左右。水費比國家定價2.45元超收22%至63%。
——物業監管體制不完善。物業管理涉及到住建、物價等多個部門。造成行政管理多頭化，缺乏強力有效協調；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未發揮。
——業委會作用發揮不夠。業委會選舉不規范，人員結構老化，經費來源無保障。
——業主對物業管理認識不足。沒有充分認識物業服務管理的重要性，參與意識不強。業主出席大會很難達到2/3以上，導致很多重大事項無法決定。
物業服務管理需加強
(一)理順體制，強化監督。充分發揮住建、物價、公安、城管、街道和居委會等部門單位監管作用，盡快成立政府協調議事機構即物業管理辦公室，理順物業管理職能。針對我市物業服務亂象，政府應繼續掌握定價權，盡快制定質價相符的收費項目和標準。對隨意提高收費標準或亂收費的，按照《省物業收費管理辦法》第28條規定依法及時查處。另外，水電企業應直接向最終用戶收取費用，不可由物業代收。物業管理費規定之外的公用部分合理費用，由業主分攤。住建、物價部門應對物業企業進行服務和收費考核，工商部門應將違規物業企業依法注銷。還應建立健全小區竣工驗收和物業接管制度。住建部門應組織小區竣工驗收，監督物業交付。嚴防不合格工程交付使用。嚴格遵守開發商交付住宅時，代業主確定的物業公司，服務合同不得超過2年，且到期必須無條件撤出小區，由業委會自主確定物業公司的規定，以徹底打破“誰開發誰管理物業”的亂象。
(二)規范標準，改善服務。建立健全物業服務各項制度，規范服務標準，推動我市物業管理規范化、標準化建設。物業服務收費應實行明碼標價。物業公司應將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點公布。不得代收或超標準代收水電費。同業主發生糾紛時，不得以此借口停水停電，更不得違法使用暴力脅迫業主。物業公司應切實履行同業主委員會簽訂的服務合同，堅決杜絕通過亂收費獲取不正當利益。加強物業服務員工隊伍建設，努力提高員工素質，改善服務態度，提高服務質量。
(三)完善機構，發揮作用。應及時成立業委會，并落實業委會辦公經費。可通過經營小區公用部位(不屬于業主個人的門面房，車位、公共停車棚等)收益、小區全體業主分攤、贊助等種方法籌集。還應成立業主監督委員會。業委會應當自覺接受社區居委會領導和業主監督委員會的監督。協調處理好物業與業主的利益關系。
(四)加強宣傳，營造氛圍。物業管理與廣大業主生活息息相關，業主的支持、理解和配合是物業管理服務健康有序發展的前提和基礎。建議由住建部門牽頭，物價、工商、城管、公安、街道辦、居委會、物業服務企業密切配合，積極組織開展小區物業管理服務主題宣傳。強化物權意識，提高業主的自律自治管理意識，增強業主對物業管理服務工作的理解和支持，努力營造建設文明小區的合力。