蘇海波反問道：“白紙黑字寫著‘不得私自轉(zhuǎn)讓’，開發(fā)商為什么還和我們簽《商品房購銷合同》？這不是違反規(guī)定嗎？”
亂像之下
誰為380戶業(yè)主的損失埋單
蘇海波們與青遠公司的糾紛一拖就是10年，幾乎伴隨了那國興在青遠公司的職業(yè)生涯。
為了維權(quán)，蘇海波曾經(jīng)將青遠公司告上法庭，最終，北京市第一中級人民法院下達民事調(diào)解書，要求青遠公司“按照國家規(guī)定辦理房產(chǎn)證”。
這樣，事情繞了一圈又回到了原點，青遠公司能夠“按照國家規(guī)定”辦理的仍然是蓋有“劃撥土地”戳的房產(chǎn)證。
為了解決問題，青遠公司也曾經(jīng)向北京市房屋土地管理局咨詢是否能為遠大園六區(qū)居民辦理擁有完整產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。但之后了解到，如果要辦，原來的手續(xù)全部作廢，重新審批、重新立項，要改變土地的性質(zhì)。
“這是根本不可能的。已經(jīng)賣出那么多房子了，現(xiàn)在跟人家說協(xié)議作廢，能行嗎？”那國興說。
那國興曾經(jīng)專門查找國家相關(guān)規(guī)定，“什么叫商品房？國家沒有一個定義。所有能夠辦理房產(chǎn)證的就叫商品房。六區(qū)的房子是合法的”。那國興認為，這主要是個“理解認識”問題。
“如果蘇海波說他交了土地出讓金，那么請拿出證據(jù)。合同上寫了‘商品房’，我們理解是個失誤。我們承認，我們是有失誤，你可以要求我們就這個失誤進行賠償。但你不能要求我們給你辦房產(chǎn)證，因為我們辦不了。雖然你和我們簽了協(xié)議，但若是與國家規(guī)定相違背，那就是無效的。”那國興說。
2008年奧運會之前，蘇海波被告知可以辦房產(chǎn)證了，但青遠公司卻提出一個條件：與業(yè)主重新簽定《遠大六區(qū)回遷安置住宅樓購銷合同》。
這份合同寫明：“該房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地”、“房屋僅作住宅使用”。
為了能夠辦房產(chǎn)證，蘇海波填寫了這份合同，但在其后加了一條備注：“此協(xié)議只用作辦證用，凡與原購房合同不符之處均以原購房合同為準。”
“一看我這么寫，他們又不干了。這么一來，房產(chǎn)證又沒辦成。”蘇海波嘆了口氣。
北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任、北京市人大常委會立法咨詢專家?guī)斐蓡T劉子華告訴記者，對于這樣的案子，法院確實不好判，因房屋的審批權(quán)歸政府，法院不能干涉政府的權(quán)力。法院只能判“按照國家規(guī)定辦理”，沒法直接要求開發(fā)商為住戶辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證。
對于青遠公司所說的辦證的難處，劉子華予以了證實。居民個體在交易過程中可以補繳土地出讓金，通過二手房交易，取得土地使用權(quán)。但如果要房地產(chǎn)公司來為居民整體辦理，就涉及到原土地重新審批的問題，基本是不可能的。
劉子華說，目前解決問題的辦法，應(yīng)是要求開發(fā)商賠償因違約給居民造成的損失。
“雖然商品房沒有一個標(biāo)準的定義，但我們國家對商品房的銷售是有明確規(guī)定的。”劉子華拿出自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法。
他解釋道：“我們國家有保障性用房，包括廉租房、經(jīng)濟適用房等，區(qū)別于商品房。商品房的主要特征就是要辦齊‘五證’，要交土地出讓金。土地出讓金過去根據(jù)協(xié)議出讓，現(xiàn)在要通過‘招拍掛’來完成，根據(jù)地段不一樣土地出讓金也不一樣，都包含在‘招拍掛’的價格里。經(jīng)濟適用房、兩限房、拆遷安置房等，往往都按國家規(guī)定的價格來賣，與商品房有本質(zhì)區(qū)別。商品房對社會公開銷售，回遷安置房不能對外銷售，只能賣給特定對象。”