“聽說我家旁邊的地王過完年就要開盤了，不知道到時小區的二手樓價會不會跟著漲？”近日，家住白云區的孫女士格外關心地王的話題，2015年伴隨著市場趨暖，更多地王正蓄勢待發準備入市，牽動著無數業主和購房者的心。
■新快報記者 陳齊
白云、新黃埔、荔灣地王集中
記者發現，2015年內，多幅地價接近甚至超過同區域樓價的地王項目，正計劃入市銷售。不過，從數量上來說，究竟會有多少個項目開盤，目前仍未有確切數字。據搜房網統計，今年市區范圍內新入市地王項目有9個，合富輝煌首席分析師黎文江則表示全市共有13個地王項目將要在今年開盤。
從區域上來看，白云區、新黃埔與荔灣區成為地王最為集中的片區。僅在白云北部的廣州大道北、白云大道北兩個板塊，就有佳兆業天御、佳兆業天墅、華發四季等多個地王等待入市，另外，作為白云區地王之一的恒大御府，已在去年11月份開盤；在荔灣區，廣鋼新城成為地王最為密集的板塊，該區域云集了華發中央公園、金融街融穗華府、中海廣鋼項目三個地王；在新黃埔區，保利學府里也將作為地王項目推出市場，該地塊主要以名校學位為賣點。
去年入市地王項目普遍位于虧損臨界點
事實上，去年樓市低迷，地王們活得很累。中原研究部認為，2014年入市的地王盤，與往年相比，房企或出于對后市信心不足，開發時間較往年明顯縮短，從拿地到項目首次開盤入市，平均周期壓縮到一年。同時開發成本急劇增高，地價占房價的比例普遍在50%的虧損臨界點。但是，受樓市低迷影響，樓盤銷售業績不盡如人意，開盤首日去化率較往年明顯下滑，發展商利潤空間被嚴重壓縮，部分樓盤甚至有虧本銷售之嫌。
以去年入市的6個地王為例，除位于花都的保利悅廷項目地價占樓價的比例在41%，其他5個地王項目的地價占樓價比例都在50%以上。
黎文江表示，由于2015年入市的地王成本高企，如果高價賣，跟周邊房價相差太大，買家承受能力有限；如果參照周邊樓盤價格賣，土地成本占房價的60%-70%或以上，基本上沒有利潤空間，甚至要虧本。
2013年5月，越秀地產以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。當時南洲路周邊成熟大盤均價為2.5萬-3萬元/平方米，該地王樓面地價大幅領先區域房價，面粉貴過面包的現象一時引發激烈爭論。該項目至今沒有入市的確切消息，在不少業內人士看來，考慮到該地塊周邊樓價水平，目前存在非常大的開發難度。
今年樓市環境好過去年有利入市地王
2014年，受宏觀經濟和市場下行影響，土地市場逐步轉淡，房企拿地態度由“積極進取”轉變成“理性謹慎”，因此2014年下半年開始，大量中心區優質地塊溢價率明顯降低，底價成交也不在少數。土地成本的降低為房企在2015-2016年贏得更大的市場競爭力。中原研究部分析認為，在2015年樓市政策環境預期延續2014年的寬松穩定、樓市溫和回暖的背景下，2015年新入市的地王盤，好日子漸行漸近。
在暨南大學胡剛教授看來，相比2014年入市的地王項目，2015年將入市的地王項目確實面臨著更加寬松的市場環境，生存的困境不再那么明顯。他分析認為：“這幾年拍出的單價地王，普遍來說面積都不大，因此單個項目的貨量不多，相信在目前市場環境下，還是能很快被市場消化的。”
不過，讓人意外的是，開發商對于地王的開發并不樂觀。“公司去年拿的一個區域地王今年要開賣了，這個項目我們預計能夠以不虧本，或者虧一點營銷費用的價格賣出去就不錯了?！苯?，某開發商的營銷負責人士私下向記者表示，該公司這個地王項目的樓面地價幾乎跟周邊樓價差不多，因此銷售壓力很大。
值得關注的是，2013年在廣州大舉拿地的佳兆業，目前正面臨種種不利傳聞，但其仍表示廣州的各個項目未受影響。近日，佳兆業首個全新“天”字系列高端產品——佳兆業天御揭開面紗，現場體驗區正式預開放，并接受誠意登記。數據顯示，2013年佳兆業在廣州拿地達30.16萬平方米，拿地總價高達72.23億元，其平均地價高達24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業一號地塊、黃埔佳兆業城市廣場地塊、白云佳兆業天御地塊、白云佳兆業天墅，大部分都是地王，佳兆業城市廣場去年已開盤，而其他三個項目預計將在2015年相繼開盤，佳兆業的動向值得市場關注。
預測
今年樓市供應中心
仍在外圍區域
中原地產研究部分析人士表示，2013年部分重點房企購置的地塊已經陸續入市，而2014年的地塊，也有部分已經搶閘出關。雖然在2014年土地供應和成交的重點集中在中心區，但因為該部分地塊涉及到拆遷、安置等方面的問題，如2014年荔灣地塊成交主力的廣鋼新城，由于內部的拆遷問題，地塊仍未完全被房企收入，開發進度將受阻。所以2015年廣州樓市的供應中心仍然在外圍區域，尤其以蘿崗為主。