在樓市繼續(xù)陷于相持之際，廣東佛山11日出臺放寬限購的政策，雖然同一天晚間即聲明“暫緩執(zhí)行”，但已引起市場廣泛關注。隨著近期一些地方樓市交易持續(xù)走低，房價呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉化的苗頭，但調(diào)控面臨的不確定性也在增多。如何打好樓市調(diào)控的“持久戰(zhàn)”？
市場“冰封”：秋季能否成為“分水嶺”？
進入10月，上海樓市已創(chuàng)下兩個記錄：一是觀者之多。比如“黃金周”期間的房展會，四天之內(nèi)迎客13萬人，接近2009年樓市旺季“人氣”之峰值。二是成交之少。房展會上僅成交203套、整個國慶長假期間全市一手住宅成交不到400套，為5年來最“慘淡”。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，銷售人員在房展會上發(fā)出去一兩千份廣告，有意向看房的“很零星”。嘉華在上海中心城區(qū)的慧芝湖花園三期今年9月6日新推180余套房源，至今銷量不到10%。
中國指數(shù)研究院9月份監(jiān)測的30個城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌。中原集團研究中心近期針對30個城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有4個城市有超過50%的購房者“準備入市”，其比例低于歷次調(diào)查結果。
價格現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢。中國指數(shù)研究院針對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年9月100個城市住宅平均價格為每平方米8877元，環(huán)比下降0.03%，這是去年9月以來的首次下降。
市場的“洗牌”加速。上海城開集團合肥置業(yè)有限公司轉讓100%股權及2.39億元債權，長沙廣悅置業(yè)有限公司轉讓39%股權……上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份在上海聯(lián)交所公開掛牌轉讓的房地產(chǎn)項目同比增長93.02%，掛牌金額同比增長83.94%。
市場普遍認為，今年以來的樓市始終處在嚴厲調(diào)控之下。各級政府明確給出了房價調(diào)控目標，限購、限貸乃至限價等一系列“組合拳”密集打出，其成效也可圈可點。但另一方面，調(diào)控之下成交銳減、“降溫”帶來的房地產(chǎn)稅收和土地出讓金收入大幅下降，對地方政府帶來嚴峻考驗。
調(diào)控“中盤”：莫讓浮云遮望眼
從近日廣東佛山實施未果的放寬限購之舉，不難發(fā)現(xiàn)一些地方面對調(diào)控的微妙心態(tài)。“樓市將被‘管死’”、“房地產(chǎn)拐點已經(jīng)確立”……近期，一些擔心調(diào)控帶來“副作用”等聲音不斷在市場上傳出。真相究竟如何？
投資客開始拋售了嗎？以溫州投資客為例，上海中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測結果顯示，目前新增掛牌的業(yè)主里面，確實有溫州投資客放盤的身影，但大多數(shù)掛牌價格與其他房源相比并沒有體現(xiàn)出明顯優(yōu)勢。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，這是由于這些投資客其他領域資金周轉困頓、選擇賣房救急。
“降價潮”有無來臨？以此次國慶長假期間的上海房展會為例，上海白領梁艷說：“一套350萬元的房子，優(yōu)惠2萬元，能算是降價嗎？”記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，所謂“八折”、“立降10萬”等誘人的促銷，只是一個樓盤中一兩套房的“特惠”而已。市場觀望氣氛濃重，原因是購房者并沒有感受到房價的明顯下降。
開發(fā)商資金鏈快斷了嗎？隨著融資渠道的全面收緊，房企負債率有所上升，但這其中各房企感受有異。
永慶房屋(上海)有限公司總經(jīng)理陳史翎說：“房地產(chǎn)產(chǎn)權交易的活躍表明，一些開發(fā)商選擇通過‘批發(fā)’將項目出售給同行，而不愿通過降價‘零售’給買房者，這說明沒有到‘非降價不可’的地步。”
由于限購沒有覆蓋全部二三線城市，不少開發(fā)商有“騰挪”空間，二三線城市的銷售可以填補熱點地區(qū)滯銷形成的資金缺口。比如，萬科10日的公告顯示，今年9月份的銷售面積和銷售金額環(huán)比8月分別上升12.5%和19.4%，至10月份全年銷售破千億元已無懸念。
警惕“變相松綁”：打好調(diào)控“持久戰(zhàn)”
業(yè)內(nèi)人士認為，近期隨著一些地方“放寬限購”政策的試探表明，樓市面臨的不確定性也將進一步凸顯。
其一，地方政府可能實施“變相松綁”。調(diào)控之下，來自房地產(chǎn)開發(fā)交易的稅費和土地出讓的收入均將受明顯影響。中國住宅研究會副會長顧云昌提醒：“不排除一些城市從地方政府利益出發(fā)，修訂之前的限購政策。”
其二，外部經(jīng)濟形勢的變數(shù)影響樓市調(diào)控環(huán)境。當前，世界經(jīng)濟不穩(wěn)定和不確定性加大，無論發(fā)達經(jīng)濟體還是新興經(jīng)濟體，經(jīng)濟增速都出現(xiàn)回落；一些國家主權債務風險增大，新興經(jīng)濟體通脹壓力上升。在此形勢下，如何把握樓市調(diào)控政策的前瞻性、針對性和靈活性，考驗著政府的智慧。
其三，信貸“定向寬松”對樓市的影響值得關注。近年來，有越來越多不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)把重心轉向房地產(chǎn)，各類資金能通過各種渠道流入樓市。近日，中央已決定加大對小型微型企業(yè)的信貸支持。對此，專家提出，應同時采取嚴格措施確保貸款用于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，防止其間接流入房地產(chǎn)等領域。
專家建議，各地政府應統(tǒng)一認識，提高對樓市在一段時期內(nèi)“遇冷”的耐受力，嚴格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應等“治本之策”，做好房地產(chǎn)調(diào)控“持久戰(zhàn)”的準備。與此同時，不折不扣地推進保障性住房建設，盡快使其形成規(guī)模性供應，優(yōu)化市場結構。(新華社記者 葉鋒)