投資商業地產不是靠撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業地產不同于住宅，具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業地產投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業地產，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。
專業人士表示，無論是希望商業地產物業本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經營這個主題。由此可見，商業地產的投資，歸根結底都是對物業經營的考察。
用功不一結果迥異
有這樣兩位投資者，同樣是投資商業地產，得到的結果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。
我們先了解一下兩位投資者的投資經歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯洋社區以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯洋社區的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區整體品質不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區。為滿足這部分人群的需求，社區內商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元/平方米/天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區內購買了一套面積為120平方米的底商，單價約14000元/平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數時間空關，而目前租金水平僅1.5元/平方米/天，與前者相比判若云泥。
為什么會出現這樣的情形呢？從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯洋社區，他認真調查了社區規劃的定位，并對社區早期入住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調查，景先生意識到聯洋社區必將發展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯洋社區定位于中高端人群的居住社區，隨著高收入人群的導入，社區內商業業態也向著精品店演變，這會使得物業本身的價值和租金水平不斷走高。但張先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未做考慮。他所選擇的古美社區雖然也是一個大型居住社區，但社區主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，而加之他所投資的商鋪位于社區內最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。
由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業，然后收取租金，并等待物業升值。同理，投資寫字樓、產權式酒店等商用物業，也涉及到同樣的問題。
緊扣“商”字玩投資
伴隨著商業地產投資，有諸多風險。作為理性的投資者來說，必須做到學會運用技巧，來規避投資風險。
商業地產的特性與商業緊密相關，為降低風險，專家表示應該緊扣“商業”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經營管理等，供讀者參考。
市場調查要細致
商業地產未來的表現如何？能夠吸引到更多的經營者關注？消費者能夠接受？……諸多問題，都必須在下定之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調查來獲得。
五合國際總顧問劉力表示，成功的商業項目，通常都是建立在成功市場調查基礎上的。上海南方友誼商城的成功，雖然與區域人口的劇增有著密切的關系，但前期的市場調查同樣功不可沒。據了解，南方友誼商城的“以社區服務為導向，集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心”的經營定位，是在國際上享有盛譽的歐洲羅蘭·貝格國際管理咨詢公司詳盡周密的市場調查基礎之上得出的結論。
專家表示，市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但基礎的市場調查無外乎以下幾個方面的內容，如市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等）。個人投資者雖然無法像專業機構那樣把上述所有項目全部調查清楚，但不可否認的是調查的內容越多，越有利于自己認清項目未來的發展潛力。