買(mǎi)房時(shí)不少買(mǎi)房者都會(huì)遭遇“面積有變數(shù)”的情況，這里頭存在客觀因素，也存在主觀因素。精明的消費(fèi)者要看清楚各項(xiàng)條款，在約定上盡可能保護(hù)自己的利益，不要為了買(mǎi)房而忘了“保障”。在本期的案例中，張小姐很幸運(yùn)地保障了自己的權(quán)益，但現(xiàn)實(shí)中，大部分消費(fèi)者并不會(huì)如此幸運(yùn)，業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)，對(duì)于合同、房產(chǎn)證等文字材料的確認(rèn)上都要多留個(gè)心眼，做到心中有數(shù)。
案例
原定97平方米付款時(shí)變103平方米
剛出來(lái)工作不久的張小姐，在父母的贊助下在江門(mén)某小區(qū)買(mǎi)了一套97平方米的房子。因?yàn)閷?duì)購(gòu)房知識(shí)懂得并不多，張小姐在看過(guò)樣板房后，在戶(hù)型、價(jià)錢(qián)都滿(mǎn)意的情況下，就與開(kāi)發(fā)商簽訂了銷(xiāo)售合同。但在最后付款的時(shí)候，張小姐發(fā)現(xiàn)自己要付款項(xiàng)比原來(lái)約定的要多，張小姐覺(jué)得不對(duì)勁，對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)，房屋實(shí)測(cè)面積已由原來(lái)約定的97平方米變成了103平方米。而且增加的部分50%為公攤面積。開(kāi)發(fā)商要求按照實(shí)際面積進(jìn)行交易，張小姐覺(jué)得不合理，于是找到了律師進(jìn)行咨詢(xún)、處理，看開(kāi)發(fā)商是否存在“違規(guī)”。
律師發(fā)現(xiàn)，張小姐與開(kāi)發(fā)商簽訂的協(xié)議，并沒(méi)有對(duì)“面積”的出入問(wèn)題進(jìn)行約定。根據(jù)法律的規(guī)定，張小姐只需付超過(guò)約定面積的3%之內(nèi)的房款，超過(guò)3%的部分由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)。通過(guò)協(xié)商，張小姐最終只支付了該房子100平方米的價(jià)錢(qián)，而剩下的3平方米則由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)。
分析：主客觀原因造成出入
交房面積與約定面積有出入，每個(gè)買(mǎi)房者都可能遇到。據(jù)廣東華[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]南律師事務(wù)所主任嚴(yán)文標(biāo)介紹，造成這種誤差的原因存在著客觀和主觀兩個(gè)因素。客觀原因在于開(kāi)發(fā)商的計(jì)量存在技術(shù)性誤差，同時(shí)在公攤面積上，由于攤派容易出現(xiàn)計(jì)算不準(zhǔn)確，導(dǎo)致了數(shù)值上的誤差。而主觀原因則源于開(kāi)發(fā)商，基于自身利益的考慮，開(kāi)發(fā)商會(huì)刻意計(jì)大面積，使得價(jià)格稍微高一點(diǎn)。
他表示，作為消費(fèi)者而言，不可能一眼就看出面積有多少，而且很多的購(gòu)房者并不會(huì)去留意具體的面積，只要房子質(zhì)量過(guò)關(guān)就基本沒(méi)大問(wèn)題了。不過(guò)，實(shí)測(cè)面積與約定面積不符，這一類(lèi)的投訴今年雖有所減少，但是仍為近兩三年來(lái)投訴較多的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。實(shí)測(cè)面積通常會(huì)以房產(chǎn)部門(mén)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的測(cè)量為準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)部門(mén)在測(cè)量上的專(zhuān)業(yè)、準(zhǔn)確度有相差，也會(huì)造成房屋面積的不同。
法規(guī)：3%原則保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益
根據(jù)法律規(guī)定，在交易雙方?jīng)]有自行訂立相關(guān)明細(xì)的情況下，按照絕對(duì)值3%的原則按照實(shí)際面積履行交易合同。也就是說(shuō)，在法律上，允許出現(xiàn)實(shí)測(cè)面積比約定面積增減3%以?xún)?nèi)的誤差。其中，如果實(shí)測(cè)面積比合同中約定面積增加超過(guò)3%的，購(gòu)房者只要支付其中的3%即可，大于3%的部分由開(kāi)發(fā)商按約定價(jià)格補(bǔ)足。而如果減少超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商需雙倍退款，3%以?xún)?nèi)的按約定價(jià)格退款。同時(shí)，如果誤差超過(guò)3%的話(huà)，消費(fèi)者有權(quán)提出退房。
提醒：以合同約定為準(zhǔn)
不過(guò)，在通常情況下，開(kāi)發(fā)商在合同上一般都會(huì)約定“據(jù)實(shí)結(jié)算”。嚴(yán)文標(biāo)表示，在這種情況下，3%的原則就不再適用，一切按照合同為準(zhǔn)。在張小姐的案例當(dāng)中，由于合同中并沒(méi)對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定，所以才嚴(yán)格按照法律規(guī)定繼續(xù)交易。
同時(shí)由于樓市交易仍屬于賣(mài)方市場(chǎng)，在合同約定上，開(kāi)發(fā)商占有一定的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于“據(jù)實(shí)結(jié)算”購(gòu)房者可以提出異議，但因?yàn)橘u(mài)方市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，在交易中，買(mǎi)方的一些要求通常會(huì)被忽略。業(yè)內(nèi)人士表示，不少購(gòu)房者由于買(mǎi)房心切，有時(shí)候會(huì)忽略了合同中的“小細(xì)節(jié)”，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題和矛盾的時(shí)候，很容易跟開(kāi)發(fā)商鬧上，但是由于合同上早已明確規(guī)定，消費(fèi)者最終只能“啞巴吃黃連”。