張繼剛介紹，本次出臺的政策主要是宏觀引導，也就是說，政府只是在設定價格區(qū)間時，對樣本進行成本核算。在政策執(zhí)行中，管理部門不會要求備案項目提供成本數(shù)據(jù)。并且，考慮到建筑類型不同、品質不同和環(huán)境差異，區(qū)域合理價格也會設置較大的區(qū)間。此外，商品房價格成本利潤核算不會在全省全面推行，只會選取一些區(qū)域作為試點，例如西安市選擇曲江、浐灞和開發(fā)區(qū)等地區(qū)，寶雞市選擇中心城區(qū)和陳倉區(qū)。
新政或將抑制高房價
在出臺商品房價格成本利潤核算政策前，陜西省建設廳進行了細致的前期調研，選取了全省21個商品房項目作為樣本。
一位官員介紹，本次調研涉及全省所有地級市，采取了匿名的方式，不公開具體項目名稱，但要求提供準確、詳實的財務數(shù)據(jù)。一份西安某開發(fā)項目數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計資料包含了土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金、所得稅、凈利潤和銷售利潤率等16個科目。
該官員表示：“統(tǒng)計數(shù)據(jù)涵蓋了商品房開發(fā)的主要財務數(shù)據(jù)，基本反映了真實的成本投入和盈利情況。整體來看，陜西省省內開發(fā)商的銷售利潤率并不高，不過自有資金利潤率可以達到20%-40%的水平。”
記者在21個項目樣本的匯總數(shù)據(jù)表中看到，陜西省楊凌市某項目的銷售利潤率最高，達到了15.45%；而寶雞市鳳翔縣某項目銷售利潤只有0.85%。總體來看，陜西省多數(shù)樣本的銷售利潤率低于10%，這也成為了本次政策“商品房利潤率控制在10%左右”的依據(jù)。
一位陜西省本地開發(fā)商介紹，分區(qū)域測算住房項目成本政策的象征意義遠高于實際效果，因為在陜西省許多地方，房地產開發(fā)的利潤水平已經(jīng)降到了10%以下。“這幾年土地成本、建筑成本都增長較快，尤其是勞動力成本更是飛漲。以我在咸陽的一個項目為例，銷售價格勉強維持在3600元/平米，全部銷售完畢的收入大概是2.1億元，利潤約5000萬元。這是不包含融資成本的。由于房地產信貸收緊，項目資金許多來自社會融資，如果剔除這些‘高利貸’，只能剩下1000多萬了。”
不過，西安某品牌開發(fā)商認為，像曲江區(qū)這樣高房價的區(qū)域有可能受“限利令”沖擊明顯。“西安市的房地產市場發(fā)展格局非常不平衡，東城、西城居住人群收入水平偏低，以剛性需求為主，開發(fā)商利潤水平不高。曲江區(qū)則是西安市典型的高品質、高房價區(qū)域，開發(fā)商在高投入的同時，必然要求更高的回報。因此，曲江區(qū)房地產項目銷售利潤率普遍在20%以上。如果政府將商品房利潤率控制在10%左右，曲江區(qū)商品房項目的開發(fā)將受到很大的影響。”（中證網(wǎng)）