“二套房”政策五年來遭遇四改

　　首套房認定標準是否變化引發(fā)業(yè)界熱議。針對“四大行將出政策，放松首套房認定標準”的消息，昨日銀行方面并未否認。

　　關于北京二套房的認定問題，自2009年以來中央或北京層面曾出臺過4次相關政策，且一直在放松和收緊之間反復。不僅是關于二套房認定，自2010年北京正式執(zhí)行樓市限購政策以來，據記者不完全統計，北京已經至少5次出臺調控政策。

　　從最早的限制購房套數，到要求非京籍人士的社保納稅年數；從二套房界定只認所有房屋套數，到現在的“認房又認貸”，北京的樓市限購政策在一次次的調整中不斷升級。

　　而每一次政策都引發(fā)了一系列市場反應，如通州大興遭遇大跌、“假離婚”漸熱等。

　　“3套不放貸” 二手房成交降八成

　　政策背景：2009年，北京樓市漲聲一片。數據統計顯示，2009年，北京商品房及二手房的成交總金額高達7100多億元，等同于北京全年GDP 11346億元的六成。

　　為了應對房價過快上漲，2010年1月和4月國務院連續(xù)下發(fā)兩則通知要求平穩(wěn)房價。4月30日，北京市政府出臺平穩(wěn)房價實施細則，包括“對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款”，正式啟動限購。

　　故事：北京開始實施限購之后，投資者的投機行為受到限制，市場成交反應明顯。以二手房為例，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套，與4月份同期相比，降幅達82%。但對于自住型購房者來說，買房成為了老大難。2010年，林晶是北京一所高校在讀學生，本計劃當年6月畢業(yè)后留在當時的實習單位工作。由于之前北京樓市不限購，家里已經準備在北京給她買一套小房子。

　　限購細則出臺后，林晶的工作和購房計劃都被打亂了。畢業(yè)后，考慮到未來的生活質量，她最終回到位于浙江的故鄉(xiāng)就職。“現在想起來，決定離開北京有多方面的原因，但住房卻是最重要的因素。”林晶回憶。

　　“購房需納稅5年” 通州大興領降

　　政策背景：2011年2月16日，北京樓市限購升級，要求“外地人在京購房需有5年連續(xù)納稅、社保”。

　　2月16日，新國八條北京細則——“京十五條”出臺。細則要求對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭，限購1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

　　此舉一出，對于外地投資客和過度恐慌性購房起到了剎車作用。隨后，北京通州、大興樓市相繼推出降價房源，此后這股降價潮也迅速蔓延至北京周邊。

　　故事：2010年的限購，只是阻擋了部分外地購房者在北京購房的腳步。這次限購加碼，則讓大批想要扎根北京的外地人心痛。2011年，張明在北京一家經營電子設備的外資企業(yè)工作已有3年多了，年前妻子剛懷孕，兩人正在尋找合適的二手房迎接寶寶出生。

　　京十五條的出臺，令張明夫妻兩人的購房之路受到阻礙，當時也動了離開北京的念頭。最終，經朋友介紹，張明在大興購買了一套不限購的商住兩用房。“雖然孩子出生有個落腳地，但是離我們工作的地方很遠，每天路上都十分耗費精力。”張明稱。

　　“非唯一征稅20%” 曾引發(fā)“假離婚”

　　政策背景：2013年3月30日，“非唯一住房交易征收20%個人所得稅”政策出臺，被稱為史上最嚴厲調控。

　　從2012年下半年開始，開發(fā)商的降價行動逐步起到實際作用，不斷有購房者重新回歸樓市。再加上2012年央行多次降息、銀行八五折貸款優(yōu)惠重現江湖，北京樓市又進入快速增長期。

　　2013年3月30日，北京市地稅局正式發(fā)布“國五條”。首次將二手房市場納入調控體系，并按個人轉讓住房所得的20%征收所得稅，出售五年以上唯一住房免征個稅。除此之外，禁止京籍單身人士購買二套房。

　　故事：在北京“國五條”細則出臺后，一些急于換房，而手中房產并不是唯一住房的夫妻，不少選擇假離婚來避免非唯一住房出售時要繳納的20%稅費。

　　據媒體報道，北京市去年前三季度離婚登記數量達39075對，同比增長40%。

　　孫陽（化名）和妻子有兩套滿五年住房，本計劃將通州一套市值170萬元的房子賣掉，換套大房子。但新國五條出臺后，需交納將近30萬元的稅。不論是他自己還是來看房的人，都不愿承擔這部分稅款。為了換房，最后兩人將兩套房分別記在個人名下，然后離婚，“以滿五年唯一住房”賣掉了通州的房子。

　　“認房又認貸” 換房成本提升

　　政策背景：在2011年發(fā)布的京十五條，明確對于二套房的認定只看購房者手中有無房產。但在2013年4月，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%；對于“無房有貸”申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，目前全市二手住宅成交中，公積金貸款占比約為26%。公積金政策調整直接影響了換房人群，其中多為以中低端為目標的剛需和普通改善性需求。今年春節(jié)后，北京二手房市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。

　　故事：“認房又認貸”對于換房群體來說，是一道巨大阻礙。陳晨住在北京朝陽區(qū)一社區(qū)里，由于父母年齡大了，便計劃將父母兩人接到北京同住。

　　可是打聽下來，自己之前貸款購買的70平米兩居室可以賣到260萬元，而社區(qū)里的三居室總價在420萬左右，按照“認房又認貸”的原則，二套房首付70%以上的規(guī)定，陳晨看中的三居室首付在300萬元左右。“就算把現在的房子賣掉，首付還差很多。”陳晨無奈地表示。 新京報記者 方王洋

　　■ 觀點

　　刺激政策能否救市？

　　近期，在地方政府紛紛放棄“限購”、首套房貸款放松的大背景下，未來房價走向何方，再次引發(fā)了地產界業(yè)內人士的猜測。

　　“大炮”任志強向來以預測房價精準而被稱為“任盈盈”。

　　9月22日，新浪地產刊發(fā)了一篇報道稱，任志強近日接受媒體采訪時表示，從目前的形勢看，今年下半年中國經濟發(fā)展還將是下降的趨勢，中國房地產行業(yè)難復蘇。這篇文章被注明轉載自中國新聞網。該文是任志強罕見唱衰房地產的聲音，因此引發(fā)市場熱議。

　　9月22日下午，任志強就此在微博上稱，他沒有接受過中國新聞網的采訪。但對于究竟是否說過唱衰房地產的話，任志強沒有直接回應。

　　公開報道顯示，任志強最近一次公開談論房價，是在9月14日中國金融四十人論壇內部研討會上。任志強的看法是，如果國家采取的政策恰當或者做適度調整，中國房地產市場不會進入下行通道，而將在持續(xù)波動中上行。

　　與此同時，國內幾位素來以“唱衰樓市”聞名的專家，也在近期闡述了對房地產市場走向的看法。

　　9月21日，評論人士牛刀，就南京取消限購一事在微博上稱，房子一錢不值的時候終將來臨。9月23日，一家網站刊登了署名為易憲容的評論。職務為社科院金融研究所研究員的易憲容認為，“這些政策短期可能（也不一定）讓房地產市場回光返照，市場最后一點能量耗盡后，中國房地產市場所面臨的問題會更大。”易憲容稱。（尹聰）