各地樓市細則定調不一

　　文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：在中央的房地產新政出臺后，各地也相繼出臺了一系列細則。通過對這些細則的比較我們可以發現，其明顯出現了定調不一的情況，這也進一步加劇了市場的迷茫情緒，使樓市的短期走勢受到了明顯的影響。

　　各地新政松緊不一

　　在近期的房地產市場，人們最為關注的莫過于此前出臺的房地產新政了。據了解，此次新“國十條”作為“國發”編號文件，表明該通知由國務院直接發布，政策意義甚為巨大。其實自1998年開始進行住房制度改革以來，至今僅有1998 年23 號文、2003 年18 號文、2007 年24 號文等六項由國務院直接發文的房地產政策。在中央的政策頒布之后，隨之而來最大的懸念就是各地跟進的細則了。現在，時間已經過去了一個多月，各個城市也已經有多個細則相繼出臺，而許多投資者想了解的就是，這些細則的情況究竟如何呢？

　　仔細分析一下這些已經出臺的細則，記者發現可以用“定調不一”來形容。有些細則非常嚴格，其力度甚至超過了此前中央的政策；有些細則“隨大流”，跟著中央的步調走；而有些則相對比較溫和，并沒有推出非常強力的措施。

　　4月末，北京市率先推出細則，除強調堅決遏制住房價格過快上漲、加強住房保障工作、增加住房用地有效供應、實行更加嚴格的差別化住房信貸政策、抑制投機性購房之外，明確提出商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款。北京細則中最為嚴厲的要數“限購令”，即同一購房家庭只能新購買一套商品住房。這使得北京細則成為各地樓市調控細則中力度最大的。青島和深圳等地出臺的細則雖然沒有明確限制家庭購房套數，但對三套房貸款問題都作出了規定，基本按照國家政策上限執行。相比之下，隨后出臺的廣州、重慶等地細則更加“溫和”，不僅沒有明確限制家庭購房套數，對于三套房貸款也沒有明確規定。

　　表1 各地出臺的樓市實施細則一覽表

　　地方利益揮之不去

　　那么，各地樓市的實施細則為何如此地步調不一呢？顯而易見，在房地產調控中地方政府的利益揮之不去，這也使其對市場產生了不同的判斷。有業內人士認為：“地方政府對于土地財政的依賴，是其曖昧態度的根源”。

　　對此，中國指數研究院分析認為，從財政收入來看，由于地方政府更加依賴房地產相關稅收收入及土地出讓金，新政對地方政府的影響程度要遠超中央政府。在地方政府近年財政收支差距不斷加大的背景下，新政或將使得地方政府的房地產相關收入縮水，加大地方財政壓力，從而影響到保障性住房建設和土地供應計劃的順利完成。

　　圖1 全國土地出讓總價款占地方財政收入的比值

　　首先，房地產新政可能引發房地產市場和土地市場的短期低迷，進而減少土地出讓收入。作為地方政府財政收入的主要財源，土地出讓金一直約為地方財政收入(不含中央轉移支付)的40%左右，因此土地出讓金收入的減少將導致地方政府收入縮水。其次，房地產開發企業主要繳納營業稅、企業所得稅、契稅、房產稅及土地增值稅等，而這些稅收收入主要歸地方政府所有，2008 年數據顯示房產稅、契稅及土地增值稅三大稅種對地方財政收入的貢獻為10.9%，但對中央稅收收入的貢獻為0。因此與中央政府相比，地方政府更依賴于房地產類稅收收入。

　　由于對土地出讓金和房地產類稅收的嚴重依賴，此輪房地產調控對地方政府的影響程度要遠超中央政府，加之地方政府財政收支差距本就十分突出，地方政府未來一段時間內可能面臨更大的財政壓力。

　　政策博弈影響后市

　　由于以上種種因素的存在，相關政策的博弈無疑將會影響到樓市后市的進一步發展。近期，新華社發表文章提出了一個現象，那就是地方調控細則越來越“柔性”。文章指出，4月中旬出臺的“國十條”，凸現了中央政府抑制樓市投資投機、加強監管、增加供應、遏制房價過快上漲的決心。然而，緣何至今樓市依然走勢難辨？分析人士認為，除資金無憂的房企降價促銷的內生動力依然不足外，另有一個原因就是：一些地方調控政策力度遠遠低于預期，信號不一，“看空”和“看漲”的博弈自然就要繼續。

　　正是因為不少地方政府政策本身表現出的不確定性，也進一步加深了市場的迷茫。搜狐焦點網針對新政影響的調查顯示，61%的網民都認為剛剛出臺的一系列調控政策“治標不治本”，59%的網民認為“房價還會繼續上漲”，47%的網民則認為“成交量還會繼續上漲”。而這一點已經在市場的成交量上得到了充分的體現，通過表2可以發現，新政出臺后除了北京等城市日均成交套數出現了明顯下降外，像青島、武漢、重慶等城市的波動并不大。

　　表2 2007年至今主要城市新房日均成交套數

　　(數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun)

　　當然從長期看，寬松性貨幣政策何時退出仍然是影響未來房地產市場走勢的關鍵。對此中國指數研究院分析認為，根據“房地產業中長期發展動態模型”和歷史數據，貨幣政策是影響中國房地產市場走勢的關鍵因素。始于2008 年底的寬松性貨幣政策如何退出，將是影響2010

　　年及以后房地產市場走勢的關鍵因素。一方面，2009 年全年信貸投放達9.6

　　萬億元，2010 年1～4 月又新增3.4 萬億元，超額的貨幣供應使得目前整個中國經濟的流動性較為充裕，投資投機性購房需求仍將繼續影響未來的房地產市場走勢。另一方面，貨幣政策有其自身的周期性特征，為防范信貸超額投放可能帶來的金融風險，現在貨幣政策已從2009 年上半年的“極度寬松”轉為目前的“適度寬松”：2010 年初公布的7.5萬億元新增貸款計劃即大大低于2009

　　年的9.6 萬億元，而且今年1 月、2 月和5 月，央行已三次提高存款準備金率。由此可以看出，隨著宏觀經濟的持續回升和通脹預期的加強，寬松性貨幣政策將逐步退出，預計2010 年央行加息或再次提高存款準備金率的可能性較大。