理性看待政策房臨盆

　　文/柳明珠

　　2010年，被稱作是保障性住房的元年，在房地產行業一系列自上而下的改革中，保障性住房被提到了空前的高度。

　　保障性住房自誕生之日起，就一定程度上成為了部分“權利階級”的福利，但畢竟是少數，且隨著制度的日漸完善，在產權所屬、出售稅費等方面不斷完善，也在步入規范。保障性住房來勢洶洶，不少問題卻懸而未決。

　　戶籍仍是基本的門檻

　　保障性住房以家庭(1人、2人、3人及以上)作為供應對象，對年齡、戶籍、收入、人均住房面積及家庭總資產等方面都做出了相應的規定。同時，不同類別的保障性住房又滿足不同層次的需求，簡單來說，按照廉租房、公共租賃房、經濟適用房和限價商品房，申請條件依次放寬。

　　以北京3人戶家庭為例：

　　申請廉租房的3人戶家庭，年收入須在20880元及以下，人均住房面積在7.5平方米及以下，家庭總資產凈值須在30萬元及以下 ；

　　申請經濟適用房的3人戶家庭，年收入須在45300元及以下，人均住房面積在10平方米及以下，家庭總資產凈值在36萬元及以下；

　　申請限價房的3人戶家庭，年收入須在8.8萬元及以下，人均住房面積在15平方米及以下，家庭總資產凈值在57萬元及以下；

　　而公共租賃房，作為2009年8月才剛剛出現的新類型，主要是前三者的補充。

　　一般來說，保障性住房的對象多是當地居民的中低收入人群，戶籍是最基本的準入門檻，對于高房價的一線城市來說，這點非常重要。為滿足申請條件而不惜鋌而走險的多種做法，也隨著樓市上行走勢一同升溫。比如，假結婚以獲得保障性住房資格，或假離婚以獲得多套保障性住房的現象。確實，不管婚姻是真是假，這是外地人獲得保障性住房的途徑之一。

　　“潛力股”不一定守株待兔

　　目前，像北京等大城市，公共租賃房已可提供給符合條件的應屆大學畢業生或外來務工人員，但目前尚處于概念和試點階段。4月16日，北京市國土資源局甚至還表示，限價商品房將有準入標準。除了普通限價房面對的京籍人士外，還將推出面向在北京工作及居住一段時間的非京籍人士的限價房。

　　這些意味著保障性住房正在試圖逐漸將戶籍條件放寬，但最初的條件是苛刻的，不管是大學畢業生，還是外來務工人員，都需是當下符合北京發展需要的“潛力股”。

　　筆者建議，此類人群若有切實的購房需求，且在家人支持下能承擔普通商品房，先不要孤注一擲的去排隊輪候。尤其對外地戶籍人群來說，進行配售/配租都還處于概念階段，尚沒有具體的資格標準和管理辦法。保障性住房輪候周期較長，截至2009年底，僅北京就有7萬多戶輪候家庭等待搖號配售，從申請到審核，從輪候到配售/配租成功，再到最后的真正入住，一般需要2～3年時間。雖然近期政府加大房市控制力度，但長期來看，整體房價依然看漲，從理財角度來說，“潛力股”們有理由選擇商品住房。若在公共租賃房的申請和使用期間，購買了商品住房，就要放棄公共租賃房。當然，如果在此期間欲購買商品房，可以將房屋產權掛在父母名下。

　　稀釋商品房價作用有限

　　保障性住房會通過限定價格來分散需求，進而平衡供需矛盾，但真的會稀釋商品房的房價嗎？現在看來未必如此。

　　由于土地稀缺性特點，住宅遠郊化特征也變得愈加明顯，遠郊、市區房源相互助推，令整體房價仍處于上升通道。保障性住房的供應比例加大，商品住房供應比例不一定會減少，從量價關系來說，長期以來供不應求的局面會漸漸得到緩解，普通商品住房的上漲空間有限，這也符合政府決心穩定房價的預期。

　　另外，從開發商利潤最大化的角度來說，在商品房項目的定位和操盤方面，會盡量與保障性住房“劃清界限”，尋求差異化高端路線，高端項目利潤空間更大，商品房銷售會刻意避免與保障性住房人群產生重疊，這樣的話，高端將撐起高房價。還有，我國處于城市化建設的初級階段，北京等一線大城市的人口紅利更大些。筆者預計，未來10年，房價上行壓力較大。