中國(guó)樓市或?qū)⒃?012年崩盤(pán)

　　文/謝國(guó)忠

　　中央政府已經(jīng)出臺(tái)了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，明顯地調(diào)高了按揭貸款的門(mén)檻。首次購(gòu)房者的按揭貸款利率優(yōu)惠減少，購(gòu)買(mǎi)第二套房首付比例提高到50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)90平米以上的房屋，首付比例提高到30%以上，銀行可以自行調(diào)高利率。

　　經(jīng)濟(jì)讓投機(jī)者者獲益  而不是努力工作的人

　　過(guò)去，中央政府多次推出過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，但每次市場(chǎng)稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方和中央政府，都靠房地產(chǎn)獲得財(cái)政收入。如今，市場(chǎng)已不相信政府會(huì)切斷它們的財(cái)源。地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都坐擁大量現(xiàn)金，這是2009年賣(mài)地賣(mài)樓及貸款得來(lái)的。在刺激經(jīng)濟(jì)的名義下，有一個(gè)什么項(xiàng)目都能上的時(shí)間窗口，可以輕易獲得貸款。中央政府會(huì)在它們的資金耗盡之前改變主意，所以他們并不降價(jià)，而只是靜靜地等待。

　　按揭門(mén)檻提高后，購(gòu)買(mǎi)第二和第三套房的人被排在門(mén)檻之外。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在要賣(mài)房給收入低、財(cái)富少的首次購(gòu)房者，只能降價(jià)到他們負(fù)擔(dān)得起。但這樣的降價(jià)沒(méi)有任何意義，因?yàn)橹醒胝赡芎芸鞎?huì)再次放松政策。在中央政府能對(duì)它的政策建立起威信之前，此樣的游戲不會(huì)結(jié)束。中央政府建立威信只有一種途徑，就是維持緊縮的政策，一直到地方政府和開(kāi)發(fā)商把錢(qián)用完。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的泡沫。住宅物業(yè)，房地產(chǎn)商的庫(kù)存，地方政府抵押給銀行的土地，加起來(lái)的價(jià)值是中國(guó)GDP的3倍以上。在大多數(shù)城市，租金收入連折舊費(fèi)用都覆蓋不了。衡量購(gòu)房負(fù)擔(dān)的價(jià)格與收入的比率，在主要城市都超過(guò)20倍，這意味著中國(guó)人將不得不用20年的收入來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套平均價(jià)格的房子。泡沫將繼續(xù)，中國(guó)的銀行體系流動(dòng)資金充裕，部分原因是由于熱錢(qián)，因?yàn)檎性S多杠桿讓銀行資金進(jìn)入市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)讓投機(jī)者獲益，而不是努力工作的人們。這也是為什么越來(lái)越多的公司和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。快速致富的欲望，控制了中國(guó)社會(huì)的各個(gè)階層、每個(gè)角落和每個(gè)人。經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯是貨幣一定要流通；當(dāng)某些人的錢(qián)多時(shí)，另外一些人的錢(qián)必定要減少。虛高資產(chǎn)價(jià)格滿(mǎn)足了人們的心理，人們手里似乎拿到更多的錢(qián)。泡沫暫時(shí)使人們忘記了這個(gè)邏輯。這就是為什么一旦條件允許，中國(guó)就有資產(chǎn)泡沫。

　　目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的危險(xiǎn)是為保持高增長(zhǎng)而將房地產(chǎn)投資最大化，而房地產(chǎn)并非生產(chǎn)型資產(chǎn)。地方政府的政績(jī)主要通過(guò)GDP和財(cái)政收入體現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以幫助地方政府迅速提高這兩項(xiàng)指標(biāo)。由于價(jià)格和面積均快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)在中國(guó)資本分配的份額中大幅提高。這是由于政治因素而導(dǎo)致的泡沫，而且這個(gè)泡沫已經(jīng)很大。除非通過(guò)改革地方政府的評(píng)估機(jī)制來(lái)扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，中國(guó)未來(lái)兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而目前的狀況已相當(dāng)危險(xiǎn)。

　　資產(chǎn)泡沫使中產(chǎn)階級(jí)成為房奴

　　東亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)體，如日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，都無(wú)法擺脫對(duì)出口的依賴(lài)。階段性的消費(fèi)上升通常是由于資產(chǎn)價(jià)格上升，難以長(zhǎng)期維持。一旦由于成本增加而失去出口市場(chǎng)，它們都會(huì)陷入經(jīng)濟(jì)停滯的困境。因?yàn)楦咴鲩L(zhǎng)時(shí)期的資產(chǎn)泡沫使中產(chǎn)階級(jí)成為房奴，無(wú)法進(jìn)行其他消費(fèi)。中國(guó)或許正在同一道路上：一年又一年，人們?cè)谡務(wù)撝黾酉M(fèi)，消費(fèi)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的份額卻一直下跌。

　　筆者擔(dān)心，中國(guó)在未來(lái)兩年中泡沫將越變?cè)酱螅菽偸且频模瑳](méi)有例外。越想推遲其破裂，破裂的后果就越嚴(yán)重。過(guò)度供應(yīng)是美國(guó)泡沫破裂的原因，中國(guó)香港地區(qū)則是利率上調(diào)。在市場(chǎng)低迷時(shí)，中國(guó)的銀行似乎永遠(yuǎn)拒絕向開(kāi)發(fā)商提供資金，供應(yīng)將減少，價(jià)格調(diào)整無(wú)法進(jìn)行。這一人為操控制造了投機(jī)心理：政府將永遠(yuǎn)不會(huì)讓價(jià)格下跌。當(dāng)投資者認(rèn)為價(jià)格不會(huì)下跌時(shí)，且銀行有足夠的流動(dòng)性來(lái)支持，投機(jī)的需求是無(wú)限的。中國(guó)的泡沫將在流動(dòng)性短缺和利率上調(diào)中破裂。

　　最終的殺手就是通脹，原因是印了太多鈔票。在印鈔和通脹之間有一個(gè)時(shí)間差。在美國(guó)，這個(gè)時(shí)間差是18個(gè)月。中國(guó)政府利用補(bǔ)貼來(lái)遏制通脹，這個(gè)時(shí)間差或許更長(zhǎng)。它可以是兩年。2012年中國(guó)會(huì)經(jīng)歷像上世紀(jì)90年代早期那樣的通脹。

　　在全球化的時(shí)代，通脹也是全球性的。美國(guó)的通脹開(kāi)始抬頭。在未來(lái)兩年，這一趨勢(shì)將加速。到2012年，美國(guó)可能面臨通脹危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)將不得不迅速提高利率。如果中國(guó)為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)而不提高利率，資金會(huì)從中國(guó)外流，銀行發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，利率最終還是會(huì)上升。很有可能，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫將在2012年破裂。