全國(guó)多地爛尾樓盤(pán)業(yè)主聯(lián)合強(qiáng)制斷供引發(fā)熱議。外界在關(guān)注按揭合理性、銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管有無(wú)失責(zé)的同時(shí)，對(duì)后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)暴露的擔(dān)憂(yōu)也逐漸增多。
目前，網(wǎng)絡(luò)上流傳出來(lái)的斷供項(xiàng)目已有約150個(gè)，涉及河南、湖南、河北等至少20個(gè)地區(qū)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“爛尾”“斷供”均屬于地產(chǎn)行業(yè)下行周期暴露出來(lái)的問(wèn)題，難免對(duì)銀行帶來(lái)直接和間接的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，但尚不構(gòu)成系統(tǒng)性沖擊。
在7月13日舉行的發(fā)布會(huì)上，央行金融穩(wěn)定局局長(zhǎng)孫天琦表示，我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)處在安全邊界內(nèi)。其中，絕大部分中小銀行的央行評(píng)級(jí)均處于安全邊界內(nèi)。
不過(guò)，受斷供等消息影響，7月13日，A股銀行板塊整體逆市大幅走低，中證銀行指數(shù)最終收跌2.37%，6家銀行跌幅超過(guò)3%。
樓盤(pán)爛尾，銀行有無(wú)責(zé)任？
粗略統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)斷供的樓盤(pán)在150個(gè)左右，覆蓋河南、湖南、江西、河北、廣西、山東等約20個(gè)省份、近70個(gè)市(區(qū))。其中，中國(guó)恒大、陽(yáng)光城以及泰禾、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)“暴雷”企業(yè)旗下項(xiàng)目居多，爛尾項(xiàng)目集中在二三四線(xiàn)城市，但深圳、上海、蘇州、武漢、南京等一線(xiàn)或強(qiáng)二線(xiàn)城市個(gè)別樓盤(pán)也出現(xiàn)聯(lián)名斷供。
各地業(yè)主的訴求比較接近，大都是希望開(kāi)發(fā)商盡快復(fù)工、交房，否則將強(qiáng)制停還按揭貸款。除了指出開(kāi)發(fā)商、地方住建監(jiān)管部門(mén)等主體責(zé)任外，有業(yè)主在文件中指控，銀行作為貸款方也存在“三宗罪”：一是違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；二是將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶(hù)；三是未積極履行資金監(jiān)管方義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。
以鄭州名門(mén)翠園業(yè)主聯(lián)合簽名發(fā)布的《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》為例，業(yè)主表示，在房屋預(yù)售過(guò)程中，工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、華夏銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行等作為貸款銀行，均存在不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)的行為。
雖然這些說(shuō)法尚需更多證據(jù)進(jìn)一步佐證，但外界對(duì)銀行的責(zé)任質(zhì)疑不在少數(shù)。
關(guān)于按揭貸款發(fā)放的條件，央行曾在2003年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其中提到，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。
不過(guò)，有華東某銀行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，過(guò)去銀行發(fā)放按揭貸款主要關(guān)注的是樓盤(pán)是否取得預(yù)售證，而核定是否具備預(yù)售條件的發(fā)證部門(mén)是地方政府的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，一般是當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局。
此外記者此前了解到，自去年下半年地產(chǎn)調(diào)控收緊之后，隨著部分開(kāi)發(fā)商“暴雷”，銀行在按揭貸款額度緊張情況下，往往選擇尚有開(kāi)發(fā)貸尚未還清的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)發(fā)放貸款，以此減輕開(kāi)發(fā)商資金緊張進(jìn)而造成的逾期風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)售資金監(jiān)管方面，作為我國(guó)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)物，主要由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，要求開(kāi)發(fā)商必須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，且只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
自2021年下半年以來(lái)，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管也隨著行業(yè)調(diào)控經(jīng)歷了由緊到松，隨后在保交樓背景下再次收緊的過(guò)程。綜合機(jī)構(gòu)觀(guān)點(diǎn)，雖然商品房預(yù)售制度有《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》為基本監(jiān)管框架，但對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)沒(méi)有統(tǒng)一且明確的規(guī)定，各地因城施策成為常態(tài)，地區(qū)之間差異較大。
對(duì)于銀行在其中的作用，根據(jù)記者向業(yè)內(nèi)人士了解，因?yàn)檎卟唤y(tǒng)一、銀行與開(kāi)發(fā)商所受監(jiān)管不同等因素，往往存在較大的自由空間。安信證券曾結(jié)合60大城市的預(yù)售資金監(jiān)管制度對(duì)比分析稱(chēng)，政策規(guī)定不明確、提取基數(shù)過(guò)高、提取比例過(guò)高、提取節(jié)奏不合理是普遍問(wèn)題。其中在政策規(guī)定方面，包括監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)設(shè)范圍、監(jiān)管基數(shù)、監(jiān)管比例、提取節(jié)點(diǎn)不明確，而對(duì)于“監(jiān)管部門(mén)”也未明確指出是監(jiān)管銀行還是地方行政主管部門(mén)，對(duì)于一般監(jiān)管資金(相對(duì)“重點(diǎn)監(jiān)管資金”)“申請(qǐng)?zhí)崛 蓖ㄟ^(guò)的條件也較為模糊。
前述華東某銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管制度雖然不斷完善，但因?yàn)閳?zhí)行細(xì)節(jié)很難實(shí)時(shí)監(jiān)控，加上制度落地需要時(shí)間且有一定難度，在當(dāng)前地價(jià)、房?jī)r(jià)下行過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
“有些銀行監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo)致一些房企把A項(xiàng)目的錢(qián)轉(zhuǎn)到B項(xiàng)目。”也有銀行內(nèi)部人士對(duì)記者表示，即使有些地方預(yù)售資金監(jiān)管制度較為完善，銀行本身依然存在較大操作空間，且銀行受銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管，針對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管制度則主要由住建局等部門(mén)制定，本著“誰(shuí)發(fā)文誰(shuí)負(fù)責(zé)”的傳統(tǒng)，失責(zé)現(xiàn)象由來(lái)已久。
另?yè)?jù)華南某地產(chǎn)從業(yè)人士介紹，在地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管正式收緊之前，不少開(kāi)發(fā)商依然可以通過(guò)預(yù)售資金用于償還前期的開(kāi)發(fā)貸款，而收緊之后當(dāng)?shù)匾仓饕轻槍?duì)債務(wù)情況超過(guò)“三道紅線(xiàn)”的地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，一家房企如果在多個(gè)銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)則監(jiān)管更加困難。“就算管住一家銀行的賬戶(hù)，也控制不了其他銀行的賬戶(hù)。”該人士表示。
斷供頻發(fā)，銀行風(fēng)險(xiǎn)幾何？
斷供除了對(duì)購(gòu)房者自身征信的影響，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量也引人擔(dān)憂(yōu)。
在銀行以貸款為主的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，居民按揭貸款一直被視為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2021年末，銀行業(yè)個(gè)人住房按揭貸款余額為38萬(wàn)億元左右，而記者根據(jù)財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅6家國(guó)有大行、9家股份行個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)超過(guò)32萬(wàn)億元。相比不良貸款逐漸暴露的對(duì)公業(yè)務(wù)，國(guó)有大型銀行的個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量去年普遍提升，但渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個(gè)貸規(guī)模增速較高的銀行，不良率已有明顯抬頭的趨勢(shì)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，斷供頻發(fā)如果不能及時(shí)解決，不僅拖累銀行按揭資產(chǎn)質(zhì)量，而且可能進(jìn)一步加劇開(kāi)發(fā)貸逾期風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)廣發(fā)證券估計(jì)，目前估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平方米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平方米。按照1萬(wàn)元/平方米資產(chǎn)價(jià)格測(cè)算，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值5萬(wàn)億元，若都是已售項(xiàng)目、平均首付比例60%，則對(duì)應(yīng)2萬(wàn)億元按揭貸款。
克而瑞統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，截至2021年末，24個(gè)重點(diǎn)城市延期交付項(xiàng)目占去年銷(xiāo)售面積的比重約為10%。
天風(fēng)證券則測(cè)算，悲觀(guān)假設(shè)下，如果全國(guó)延期交付項(xiàng)目占比為5%~10%，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售金額9100億～18200億元。按照央行數(shù)據(jù)，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷(xiāo)售額的比值長(zhǎng)期穩(wěn)定在38%~42%之間。在40%的中性假設(shè)下，對(duì)應(yīng)按揭潛在斷供規(guī)模為3600億～7300億元，占2021年一季度按揭貸款余額比重的0.9%~1.9%，整體來(lái)看難以構(gòu)成系統(tǒng)性沖擊。
記者在裁判文書(shū)網(wǎng)看到，此前購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、銀行間關(guān)于房屋交付糾紛的案件并不罕見(jiàn)。以2019年圍繞西寧某樓盤(pán)交付問(wèn)題的一份案件判決為例，判決結(jié)果顯示，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法按期交付房屋，致使預(yù)售合同、借款合同、抵押合同解除，法院判定由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人(貸款銀行)和買(mǎi)受人(購(gòu)房者)，銀行主張購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商共同繼續(xù)還款的請(qǐng)求被駁回。
這也意味著，在開(kāi)發(fā)商普遍面臨資金壓力的情況下，如果購(gòu)房者持續(xù)“斷供”，銀行依然面臨較高風(fēng)險(xiǎn)。在案件審理中，法院強(qiáng)調(diào)了要充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。
爛尾和斷供頻發(fā)，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房信心已經(jīng)造成較大沖擊。中信證券地產(chǎn)分析師陳聰團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，當(dāng)前化解爛尾樓、保障交付是恢復(fù)需求端信心的關(guān)鍵。
中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政冶研究所副所長(zhǎng)張斌對(duì)記者表示，如果無(wú)法靠市場(chǎng)自身解決，則需要外部力量的適當(dāng)介入，否則對(duì)購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)將是多輸局面。
孫天琦在13日的發(fā)布會(huì)上表示，面對(duì)當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，金融管理部門(mén)必須對(duì)各類(lèi)金融風(fēng)險(xiǎn)保持高度警惕，進(jìn)一步打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)。其一便是進(jìn)一步提高微觀(guān)審慎監(jiān)管有效性，持續(xù)強(qiáng)化金融業(yè)行為監(jiān)管，以及消費(fèi)者和投資者保護(hù)工作。
作者：亓寧