樓市過(guò)快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來(lái)臨。因此，盡管長(zhǎng)期來(lái)看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購(gòu)房需求不排除被進(jìn)一步收緊。
調(diào)控政策進(jìn)一步收緊預(yù)期漸濃
樓市過(guò)快回暖將導(dǎo)致調(diào)控新政早日來(lái)臨。因此，盡管長(zhǎng)期來(lái)看樓市調(diào)控政策還是會(huì)對(duì)合理的改善性需求有明確支持，但為應(yīng)對(duì)短期內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些改善性購(gòu)房需求不排除被進(jìn)一步收緊。
因部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖過(guò)快，這些區(qū)域樓市正逼近政策的“臨界點(diǎn)”。
有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線(xiàn)城市基本確定近期出臺(tái)房地產(chǎn)新政，調(diào)控形式是抑制需求為主，進(jìn)一步提高購(gòu)房門(mén)檻。新政出臺(tái)主要原因是一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市升溫過(guò)快。“因此這輪新政可能不止北京一個(gè)城市。”上述人士稱(chēng)。
據(jù)介紹，目前政府部門(mén)對(duì)部分一二線(xiàn)城市的樓市過(guò)快回暖已形成基本共識(shí)，而部分三四線(xiàn)城市因供給過(guò)量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說(shuō)，樓市調(diào)控不會(huì)一刀切，將越來(lái)越呈現(xiàn)區(qū)別對(duì)待。
部分一線(xiàn)樓市升溫過(guò)快成共識(shí)
據(jù)上述人士介紹，此前政府部門(mén)對(duì)調(diào)控的態(tài)度是視市場(chǎng)形勢(shì)而定，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，則隨時(shí)出手進(jìn)行調(diào)控。從去年10月開(kāi)始，盡管各地樓市陸續(xù)回暖，但從接近政府部門(mén)的人士轉(zhuǎn)述來(lái)看，調(diào)控者眼中的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)過(guò)快上漲。“直到近期，(相關(guān)政府部門(mén))基本認(rèn)定，少數(shù)一線(xiàn)城市確實(shí)回暖過(guò)快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對(duì)政策出臺(tái)的預(yù)期，該人士也從“可能出臺(tái)”，變成了“一定會(huì)出臺(tái)”，而時(shí)間點(diǎn)可能不會(huì)超過(guò)3月全國(guó)兩會(huì)前。
其實(shí)，這一調(diào)控思路在今年1月的博鰲房地產(chǎn)年終論壇上已露端倪。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產(chǎn)政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會(huì)”之前部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性上漲，則極有可能引來(lái)更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。
可是，權(quán)威專(zhuān)家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數(shù)據(jù)顯示，1月百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，是近兩年來(lái)漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經(jīng)連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。此外，9812元/平方米的全國(guó)百城新建住宅均價(jià)也刷新25個(gè)月以來(lái)的均價(jià)記錄。
尤其值得注意的是，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)全線(xiàn)上漲的格局已經(jīng)形成，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊和風(fēng)向標(biāo)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。
以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月份的120余萬(wàn)平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長(zhǎng)418%。可見(jiàn)，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門(mén)看來(lái)已經(jīng)值得高度關(guān)注。“上海1月份商品住宅成交面積已經(jīng)回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控就是從2011年1月26日開(kāi)始的。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付奇介紹。當(dāng)時(shí)，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定采取八項(xiàng)措施進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其中關(guān)鍵一條即貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)各地上報(bào)房?jī)r(jià)控制指標(biāo)，并向社會(huì)公布。
和商品住宅成交熱度不減相對(duì)應(yīng)的，是供給的嚴(yán)重不足。據(jù)了解，2012年上海新建商品住宅供應(yīng)合計(jì)為890萬(wàn)平方米，同比回落16.5%，在創(chuàng)下5年來(lái)新低的同時(shí)，年度供應(yīng)總量首次跌破1000萬(wàn)平方米關(guān)口。到今年1月，上海商品住宅新增供應(yīng)面積僅31.11萬(wàn)平方米，環(huán)比減少近七成。
“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤(pán)淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現(xiàn)階段性緊缺。