10月28日，星期天，早上11點，貴陽市南明區花果園項目售樓中心人聲鼎沸，數百名身著職業裝的置業顧問和如潮的看房客涌動，仿佛即將迎來春運的廣州火車站一樣。
近日，這個占地6000余畝、總建筑面積1830萬㎡、規劃居住人口就高達50萬人的超級大盤花果園成為風暴的中心。因為一則“購房入戶”的“救市”政策，十一黃金周剛過，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽樓市即將崩盤”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當地地產中介正行合智的一份統計報告，即目前貴陽商品房住宅庫存3490萬㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬㎡/月，還需要去化4年。另一項統計則根據包括花果園、未來方舟在內的13個體量超100萬㎡的超級大盤統計，得出結論：總建筑面積接近4500萬㎡，規劃居住人口預計達110萬人。
如果僅根據簡單的數據相加，貴陽樓市嚴重過剩毫無疑問。但本報記者近日在貴陽多方采訪，實地求證發現，簡單地將貴陽和鄂爾多斯相提并論，說明不了太多的問題。
35萬人的大盤
在貴陽當地的大樓盤中，花果園和未來方舟是最著名的兩個超級大盤。這其中，規劃居住人口達35萬人的巨型樓盤花果園可謂無人不曉。
資料顯示，花果園是一個規劃用地5000余畝，總建面1830萬㎡的超大樓盤，項目規劃建設1350萬㎡住宅、200萬㎡辦公、150萬㎡商業、100萬㎡公寓、30萬㎡公建，總投資達900億元。
《第一財經日報》記者在花果園附近觀察到，目前周圍上百棟高層住宅和商業綜合體正在緊張施工中。花果園開發商宏立城集團副總裁陳曉輝告訴本報記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達1.2萬㎡左右，花了數千萬元。
“主要是周六、周日來看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣出六七百套，有時候一千多套，最高時一個月賣了一萬多套。”陳曉輝說，從2010年12月開始，花果園項目已經連續22個月蟬聯貴陽樓市銷售冠軍，也是全國單盤銷售冠軍。
今年上半年該項目成交241.5萬㎡，占整個貴陽市435.53萬㎡的55%。
“花果園項目有其特殊性，因為它屬于棚戶區、城中村改造項目，拆1至少要建3.5才能掙到錢，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實現快速開發、快速推貨以回籠資金。”當地一家房地產企業人士說。
花果園項目的開發商宏立城集團成立于1998年，至今也僅在貴陽開發了山水黔城和花果園兩個項目。山水黔城位于貴陽市南明區四方河路，距貴陽市中心6公里，占地面積2000余畝(其中森林占地1000余畝)，總建筑面積130多萬㎡。歷經十年的開發建設，到2010年已全部完成。
為了實現快速推貨，花果園的銷售團隊也相當驚人。陳曉輝說，目前該項目有銷售人員1000多人，大多數分布在貴陽以外、貴州省內的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽這邊的只有幾百人。
當地一家同行說，花果園的銷售模式確實“很有一套”，很多銷售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶拉過來購房，還給當日無法返回的購房者提供食宿等。
除了花果園，當地目前已經開發完成和正在開發的百萬平方米以上的大型樓盤至少有十幾個。根據中國房地產信息集團(CRIC)的統計，2011年項目銷售排行榜TOP20中，貴陽有三個項目進入前5，其中花果園以107.1萬㎡的成交量位居榜首，世紀金源開發的貴陽世紀城以80.49萬㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設的中天會展城以35.63萬㎡的成交量位居第四。
不過，超級大盤對物業管理和相關的交通配套要求很高，當地一家房地產企業人士說，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶，一棟樓多數是46層，如果住滿就至少有1000多人，這樣在上學和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經建成的超級大盤世紀城的業主就經常有這方面的抱怨。