今年以來，全國房地產市場呈現出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各個層面呈現出明顯分化，各項指標走勢頗為復雜，造成市場觀望氣氛濃厚。專家認為，房價漲幅整體回落的態勢去年已顯露苗頭，今年一季度數據表明，全國樓市單邊上漲的格局今后或將結束，未來一、二線和三、四線城市之間樓市分化的特征將更為明顯。當前部分地區房價出現下降是市場正常合理的回歸，不會出現大漲大跌，更不存在樓市崩盤的可能。
整體價格猶豫觀望
中國指數研究院統計數據顯示，2014年一季度，受2013年末市場調控政策收緊及今年以來信貸持續收緊影響，市場觀望情緒高漲，各類城市成交量出現不同程度的下滑。其中，一線城市月均成交量為52萬平方米，明顯低于前4年的平均水平（62萬平方米），較去年同期下降35%，二線和三線城市月均成交同比分別下降14%和20%。
“2014年的春季樓市有點冷，倒春寒跡象明顯，市場觀望依然延續影響4月市場。”中原地產首席分析師張大偉表示，以北京樓市為例，從2013年的恐慌性購房已經轉變開始出現恐慌性觀望。樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。在2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力和自住房導致的購買觀望，二手房價格已從去年12月以來連續4個月陰跌。
經濟學家馬光遠認為，推高房價多年上漲的貨幣政策已經收緊，三、四線城市供應出現過剩已成共識。從今年房地產數據來看，中國房價單邊上漲的歷史已經結束。
地區價格分化嚴重
在全國房價普遍上漲乏力之下，各地樓市分化趨勢明顯。國家統計局公布的3月份70個大中城市房價數據顯示，房價下降的城市有4個，持平的城市10個，上漲城市56個。其中最高漲幅0.6%是南京，最低下降0.2%是海口，而北上廣深等一線城市依然上漲，但漲幅也已經趨緩。
“樓市分化現象凸顯，反映了房地產市場趨于理性。”中國社會科學院副研究員陳飛表示，一方面，由于住房價格波動體現出各類城市經濟社會發展水平、公共服務質量等的差異，也反映出消費者更加理性。另一方面，國家房地產行業政策的穩定性使三、四線城市房地產市場的投機性逐漸被擠出。
張大偉表示，全國樓市已經出現了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。布局在一、二線城市的房企業績依然上漲，但布局在三、四線城市比較多的房企業績上漲乏力。
“未來房地產行業有分化的趨勢，但大規模地大漲和大跌，估計不大可能出現。”中國國際經濟交流中心信息部部長徐洪才表示，房價走勢主要是由供求關系決定，一線城市在城鎮化的過程中會出現市場供不應求的狀況，未來可能還有進一步溫和上漲的壓力，而三、四線城市樓市會出現松動甚至下調。
崩盤局面不會出現
然而，房地產市場銷售增速的不斷下滑，加之杭州、北京等多地有些樓盤的大幅降價現象屢有發生，不少學者、經濟學家、媒體等猜測，房價會暴跌，甚至是出現崩盤的危險。
“個別樓盤的降價，不代表整個區域或者整個市場的變化。”社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞分析認為，現在房價下來一點，也是一種正常的、合理的回歸。目前輿論中流傳的“拐點論”、“崩盤論”都是過去口號的重現，崩盤是不可能的。
陳飛也表示，個別企業因資金鏈條脆弱，出現降價銷售甚至出現企業破產、爛尾樓等現象，這是市場體制下行業調整的正常現象；房地產價格的持續高漲恰恰是房地產市場不正常的表現。