資料圖片
繼蘇州、無錫、徐州限購松綁之后，堅挺了3年零7個月的南京房產限購終成歷史。9月21日，南京市發(fā)布《市政府關于保持我市房地產市場健康發(fā)展的通知》，宣布即日起購房不再需要提供新購住房證明。
放開限購成為了政府在重要時期保證房地產不至于全面失速的關鍵手段。但樓市放開限購已經一段時間，市場反應并不理想。因為在房價逐漸接近高位的時候，這些措施都遇到了阻礙。差別化房貸政策也不行，商業(yè)銀行都不敢給購房者貸款。
那么如何在未來的三到五年之內，使房地產不至崩盤，進而讓樓市平穩(wěn)過渡？對比美國的樓市起落，我們可以看出，直接為公眾提供住房支持的金融機構從來不是商業(yè)銀行而是鼎鼎大名的“兩房”——美國兩大房貸機構“房利美”和“房地美”。
有人會說“兩房”是美國次貸危機的元兇，讓他們做這個，不是讓購房者玩命嗎？
不是的。“兩房”的次級貸款確實“玩脫了”美國經濟，但不可否認的是，住房保障體系通過住房政策性金融機構為居民解決住房問題已經發(fā)達市場經濟國家的普遍做法。而中國在這個環(huán)節(jié)卻還是空白，如果能夠建設中國的“兩房”，同時嚴格控制證券打包過程中的風險評級，完全可以成為中國樓市的一根定海神針。不僅能夠有效拯救地方樓市于危亡，更關鍵的在于能夠為工薪階層提供廉價的住房貸款。
“兩房”究竟是如何做到這一點的呢？原理很簡單，它們不是房產公司，也不是銀行，更不是直接為購房者提供貸款的機構。“兩房”是把銀行的按揭貸款購買過來，然后打包成債券，出售給金融機構投資人，得到的錢再去購買按揭貸款。
這一定位起源于上世紀70年代的大蕭條時期。之前，美國銀行業(yè)50%左右的資產是住房抵押貸款，該資產的收益率高低直接影響到銀行的經營狀況——這個情況和目前的中國非常像，去年很多商業(yè)銀行80%的貸款仍然是房貸。
回到美國的問題上，高比例住房抵押貸款有一個問題，就是回轉周期過長。為了抵消這一周期中的利率風險，美國政府在當時出臺了一個Q條款，來限制存款利率。然而，銀行業(yè)很快又面臨了一個新問題——大蕭條前的股市暴漲，證券類資產的收益高于存款，于是大量的存款涌出銀行，最終導致銀行沒款可貸，這是非常要命的。于是如何提升相關房地產抵押貸款的流動性就是一個問題。
于是進入了“兩房”的全盛時代。“兩房”運作模式是：當市場衰退、信貸緊張時，他們提供債務融資，在二級市場購入按揭資產，向金融機構注入流動性；當市場好轉時，他們再將手中的按揭資產出售給金融機構，并獲得差價收益。盡管不直接參與放貸，實際上卻成為了美國銀行房貸的重要支持者。客觀說來，盡管自大蕭條后，美國樓市曾經出現(xiàn)過局部的震蕩和回落，甚至在08年之后，出現(xiàn)過崩盤之勢。但是因為“兩房”的存在，在大趨勢上，美國房地產維持著良性的上漲趨勢，這種趨勢成為兩房進一步提供低息貸款的主要支持，同時也成為美國公眾固定資產的重要保障。
只要中國能夠有效地控制好貸款的審核程序，我們完全有能力平抑次貸危機的風險，并且極大地發(fā)揮“兩房”對于房地產業(yè)和購房者的雙重支持作用。對中國來說，特在房地產市場波動下行的當下，中國版“兩房”的推出可能是一種很好的選擇。