開(kāi)發(fā)商對(duì)限貸最頭痛
專(zhuān)家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商共同對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行分析
資金是企業(yè)的血液
眼瞅著房產(chǎn)限購(gòu)政策取消或者變相取消的城市名單不斷拉長(zhǎng)，實(shí)施3年多的鄭州樓市限購(gòu)政策是否也應(yīng)取消，開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前樓市最頭疼的事情是什么？
昨日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)主辦的2014全省上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)上，專(zhuān)家、學(xué)者和國(guó)內(nèi)、省內(nèi)的知名開(kāi)發(fā)商共同對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行分析。省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京表示，大家一致認(rèn)為，當(dāng)前河南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定健康，金融政策是制約市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
鄭州晚報(bào)記者 胡審兵
限購(gòu)政策取消成蔓延之勢(shì)
隨著近期濟(jì)南、蘇州、海口等城市陸續(xù)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策，當(dāng)初實(shí)施限購(gòu)政策的47個(gè)城市，取消限購(gòu)的城市已近30個(gè)，沒(méi)有取消的城市，很多也都在變相取消或者沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到今年6月底，已有多個(gè)城市的住宅庫(kù)存量大幅增加，如溫州市庫(kù)存量達(dá)到45個(gè)月，意味著如果不增加新房源、僅現(xiàn)有的住宅按照當(dāng)前的銷(xiāo)售進(jìn)度就得再賣(mài)近4年才能消化完。再有如西安、煙臺(tái)、寧波等城市的商住房庫(kù)存量都在30個(gè)月以上，已經(jīng)陷入市場(chǎng)調(diào)整、限購(gòu)政策傳出松綁的城市如杭州、沈陽(yáng)、天津等，庫(kù)存量均在24個(gè)以上。北上廣深的商住房庫(kù)存量也都在13個(gè)月到17個(gè)月之間。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)很健康
河南常綠集團(tuán)董事長(zhǎng)劉濤認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市、人口比較多的城市，房地產(chǎn)的需求量都還不錯(cuò)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不好屬于唱衰市場(chǎng)的行為，像一些三四線城市需求量仍然很旺盛。
鄭州雅居樂(lè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理張春山認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的成交量萎縮主要受部分城市成交量下滑的大環(huán)境影響，以及輿論唱衰市場(chǎng)的影響，很多人不是對(duì)房子不需要，主要還是在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下陷入了觀望狀態(tài)，主要是信心問(wèn)題。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受鄭州晚報(bào)記者采訪時(shí)也表示，與國(guó)內(nèi)其他城市相比，雖然出現(xiàn)了成交量下滑現(xiàn)象，但當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還比較健康，這種情況下取消限購(gòu)反而會(huì)給人造成市場(chǎng)形勢(shì)不好了、政府要救市了的印象，對(duì)市場(chǎng)反而會(huì)起反作用。
如何看待當(dāng)前鄭州乃至河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與會(huì)專(zhuān)家和企業(yè)均一致看好。孫中占就認(rèn)為，下半年鄭州市場(chǎng)價(jià)格會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況做差異化產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的附加值。鄭州農(nóng)工商華臻置業(yè)公司總經(jīng)理姚余海認(rèn)為，當(dāng)前河南的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)還很好，比國(guó)內(nèi)其他很多地方要好得多。
豫發(fā)置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)王建樹(shù)認(rèn)為，短期市場(chǎng)有憂慮，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展仍有期待，當(dāng)前河南的城鎮(zhèn)化剛剛起來(lái)，這幾年鄭州城市環(huán)境在加快改善，南水北調(diào)通水，鄭州提出的產(chǎn)城融合、以制造業(yè)帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的思路也很好，這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都是利好。
建業(yè)集團(tuán)副總裁陳劍認(rèn)為，限購(gòu)限貸政策影響不大，主要還是看企業(yè)自身的融資能力、在銀行的信譽(yù)度，鄭州市場(chǎng)仍然不錯(cuò)。
省政府發(fā)展研究中心主任王永蘇認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力大，但是房?jī)r(jià)下降不多，中國(guó)的市場(chǎng)需求大，城鎮(zhèn)化的發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)行業(yè)未來(lái)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)。
限貸對(duì)市場(chǎng)影響很大
雖然是否取消限購(gòu)政策是各家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人關(guān)注的話題，但限貸政策的實(shí)施，讓各家開(kāi)發(fā)商更為頭疼。
分析會(huì)上，常綠集團(tuán)董事長(zhǎng)劉濤就認(rèn)為，現(xiàn)在雖然房子賣(mài)得還不錯(cuò)，但是開(kāi)發(fā)商遲遲拿不到錢(qián)，拿到錢(qián)的大多是上市公司或者是品牌公司，像一些中小開(kāi)發(fā)商，按揭貸款、項(xiàng)目貸款幾乎拿不到，所以就會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況，其實(shí)越降價(jià)越對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一些不利影響。為此，劉濤認(rèn)為：“金融政策不改變的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)不景氣。”
嘉億集團(tuán)總裁馮愛(ài)萍也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市購(gòu)買(mǎi)力的下降，影響因素有很多，關(guān)鍵是限貸政策的影響，限購(gòu)政策在一些地方出現(xiàn)變通、回避，但是限貸是不容易回避的。王建樹(shù)認(rèn)為，如今限購(gòu)政策不可怕，可怕的是限貸，如果金融環(huán)境不改變，取消限購(gòu)意義不大。
■專(zhuān)家觀點(diǎn)
蛋糕在縮小，市場(chǎng)已分化
鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院院長(zhǎng)、教授杜書(shū)云認(rèn)為，有漲有落才是正常的市場(chǎng)行為，但是一線城市城鎮(zhèn)化聚集人口的能力強(qiáng)，如果撐不住的話，對(duì)其他城市的影響會(huì)比較大。她對(duì)下半年的市場(chǎng)走勢(shì)提出預(yù)警，認(rèn)為下半年走勢(shì)不太樂(lè)觀，資金問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)策略、開(kāi)發(fā)企業(yè)洗牌等都會(huì)造成市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整。
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化，部分三四線城市出現(xiàn)問(wèn)題，一二線城市還不錯(cuò)，將來(lái)企業(yè)也會(huì)分化，在不斷縮小的蛋糕里，上市公司、品牌企業(yè)拿到的份額會(huì)越來(lái)越多。
趙進(jìn)京認(rèn)為，上半年全省GDP達(dá)到15778.62億元，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1862.94億元，房地產(chǎn)投資占全省GDP的11.8%，房地產(chǎn)拉動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用依然沒(méi)有減弱；鄭州的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、人口帶動(dòng)、區(qū)位帶動(dòng)，使鄭州已形成了一種市場(chǎng)化的剛性需求。
■算個(gè)賬
貸款基準(zhǔn)利率上浮20%
相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲10%以上
目前，首套房貸款利率大多在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%左右，高的甚至上浮25%、30%。
按照購(gòu)買(mǎi)首套房，房子面積100平方米、每平方米8000元、房?jī)r(jià)總額80萬(wàn)元來(lái)測(cè)算，最低首付30%，即首付24萬(wàn)元、56萬(wàn)元使用銀行按揭貸款，貸款20年，目前5年以上銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.55%。
按照基準(zhǔn)利率貸款的話，實(shí)行等額本息還款法，需要支付貸款本息合計(jì)1006010.47元；按照在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%來(lái)測(cè)算，需要支付貸款本息1112493.55元。也就是說(shuō)，根據(jù)靜態(tài)測(cè)算，因?yàn)橘J款利率上浮，購(gòu)房者需要多支付利息106483.08元，相當(dāng)于每平方米房?jī)r(jià)上漲了1064元，即相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲了13.3%左右。如果按照實(shí)行貸款后的房?jī)r(jià)折算，按照基準(zhǔn)利率貸款后，相當(dāng)于房?jī)r(jià)實(shí)際為10060元；按照基準(zhǔn)利率上浮20%后，相當(dāng)于房?jī)r(jià)實(shí)際為11124元，也即因?yàn)橘J款利率上浮房?jī)r(jià)上漲了10.58%左右。
制圖 張一諾