近期我的老領(lǐng)導(dǎo)潘石屹公開(kāi)表達(dá)對(duì)住宅市場(chǎng)的悲觀看法，認(rèn)為中國(guó)的住宅市場(chǎng)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山了。同時(shí)，常年看空的謝國(guó)忠先生也認(rèn)為即便出臺(tái)解除限購(gòu)等救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底。當(dāng)然，市場(chǎng)中永遠(yuǎn)都不缺乏針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)。任志強(qiáng)堅(jiān)持認(rèn)為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變，尤其是20年的城鎮(zhèn)化紅利以及人口紅利，所以房?jī)r(jià)總體應(yīng)該是穩(wěn)定的，甚至是略有增長(zhǎng)。
每個(gè)人都有自己對(duì)市場(chǎng)的判斷，沒(méi)有絕對(duì)的正確或者錯(cuò)誤。但從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，客戶確實(shí)已進(jìn)入深度觀望期。今年4-5月份北京二手住宅的價(jià)格雖然跌幅不大，但成交量卻攔腰斬?cái)嗌踔粮鼑?yán)重。很多朋友都來(lái)問(wèn)我下一步市場(chǎng)會(huì)如何變化？尤其是一位計(jì)劃投資房產(chǎn)的朋友，他很糾結(jié)于當(dāng)前是不是底部的問(wèn)題。
其實(shí)這個(gè)問(wèn)題不難回答，對(duì)比是最好的分析工具。先看近期的幾次調(diào)整。2008年是一次，2011年是一次，兩次調(diào)整的原因是什么？恢復(fù)的動(dòng)力是什么？這個(gè)過(guò)程的趨勢(shì)是什么？
2008年給我們的印象是什么呢？是房?jī)r(jià)的大幅度調(diào)整。產(chǎn)生的原因是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，是次貸危機(jī)造成的。后來(lái)它很快恢復(fù)了，整個(gè)周期只有半年的時(shí)間，是什么原因?qū)е驴焖倩謴?fù)了呢？是四萬(wàn)億貨幣的強(qiáng)刺激。結(jié)果是什么呢？如果形容這個(gè)過(guò)程，就是從恐慌到恐慌，從不敢買(mǎi)房、成交斷崖式下跌到快速恐慌的搶購(gòu)，中間只有半年的時(shí)間。現(xiàn)在再通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)回顧這一變化過(guò)程，市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的 “V”型反轉(zhuǎn)。
2011年調(diào)整的原因是政府出臺(tái)了一系列打壓房地產(chǎn)的政策，致使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了窄幅回調(diào)。但打壓政策僅持續(xù)了9個(gè)月的時(shí)間，并沒(méi)有長(zhǎng)期堅(jiān)持。市場(chǎng)很快被推了上去。是什么原因把它推上去了？動(dòng)力來(lái)自哪里？當(dāng)然不是經(jīng)濟(jì)，也不是政府，而是需求，是貨幣，是金融推動(dòng)它，是信貸推動(dòng)它。為什么金融和信貸能推上去呢？因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候突然出現(xiàn)了一個(gè)熱門(mén)名詞，叫“影子銀行”。這一輪波動(dòng)與上一次波動(dòng)最大的不同是，以前是由外部原因造成的，這一次行業(yè)內(nèi)部發(fā)生了改變，供需關(guān)系發(fā)生了失衡。2011年雖然有限購(gòu)、限貸、住宅去投資等不利因素，但由于需求強(qiáng)勁，供給又有限，房?jī)r(jià)最后還是快速上漲了。而現(xiàn)在需求是有的，但更多的是通過(guò)投資信托的管道流到了供給端，短時(shí)間內(nèi)造成供需的大逆轉(zhuǎn)，而且是快速的逆轉(zhuǎn)。再加上按揭政策的收緊，購(gòu)房人陷入了觀望，而且是深度觀望。真實(shí)的市場(chǎng)需求存在，只不過(guò)源于人選擇性關(guān)注的本能，在市場(chǎng)恐慌時(shí)，人們會(huì)選擇性的關(guān)注負(fù)面消息，即便市場(chǎng)有利好的消息也不被留意。
如何判斷這一次的趨勢(shì)變化？不妨再梳理一下，動(dòng)因是什么？動(dòng)因肯定是信貸收縮，行業(yè)流動(dòng)性出現(xiàn)了問(wèn)題，會(huì)不會(huì)有支撐它的動(dòng)力呢？前兩次一次是政府，一次是信貸，那么這一次會(huì)出現(xiàn)嗎？可能會(huì)，也可能不會(huì)。最終呈現(xiàn)的趨勢(shì)只有兩種。2008年是一個(gè)V型快速反轉(zhuǎn)，2011年是U型反轉(zhuǎn)。這一次也有兩種可能，一個(gè)是更大的V型，一個(gè)是更大的U型，時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，尤其是底部偏長(zhǎng)，我個(gè)人的判斷更傾向于U型，一個(gè)大U型。
從當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)看，慣性而言一定會(huì)下跌，但哪些房子會(huì)降價(jià)呢？我們可以通過(guò)“降價(jià)指數(shù)”的工具分析。第一、非核心區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌可能性更大，核心區(qū)域仍將堅(jiān)挺；第二、從產(chǎn)品的同質(zhì)化而言，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品更容易降價(jià)；第三、品牌開(kāi)發(fā)商在第四季度降價(jià)的可能性更大，年中上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的可能性極小，而且會(huì)選擇個(gè)別非核心區(qū)域的樓盤(pán)降價(jià)跑量。
總體而言，2014年的房地產(chǎn)不會(huì)變天但是看到“霧霾”的時(shí)間更多了。尤其是對(duì)于房企，過(guò)去處于“跑車(chē)模式”，穩(wěn)步上升的趨勢(shì)性紅利以及低資金成本的低油價(jià)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去只要踩住油門(mén)往前沖即可。現(xiàn)在路況發(fā)生了變化，進(jìn)入了坑坑洼洼、破舊不堪的山地路，這就要求開(kāi)發(fā)商從“跑車(chē)”變成“吉普車(chē)”，而吉普車(chē)的兩個(gè)車(chē)輪就是專業(yè)能力和金融支持。對(duì)于投資者而言，需要更多思考的不是如何抄底，因?yàn)槭袌?chǎng)的波動(dòng)在未來(lái)將是常態(tài)，更值得關(guān)注的是“保險(xiǎn)指數(shù)”，即如何找到好地段的、運(yùn)營(yíng)管理良好的資產(chǎn)。