您好！最近我一直在關(guān)注人濟(jì)山莊違法建筑的新聞。請(qǐng)問(wèn)，居民樓的屋頂作為公共面積，在什么情況下使用才是符合規(guī)定的？在報(bào)道中我看到，違章的樓頂建筑上有植被覆蓋，請(qǐng)問(wèn)這種情況與北京市提倡的屋頂綠化有何區(qū)別？另外，我家的別墅屋頂，我正考慮做陽(yáng)光房或做成花園，請(qǐng)問(wèn)這涉及到違法建筑嗎？
——讀者蔡女士
□專家答疑
使用先向物業(yè)申請(qǐng)
據(jù)記者了解，居民樓屋頂屬于公共面積，頂層居民無(wú)權(quán)私自處置。想要進(jìn)行利用，首先要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)討論，如果一致通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)再向物業(yè)單位提出申請(qǐng)。物業(yè)單位會(huì)考察業(yè)主們的申請(qǐng)是否符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策，再進(jìn)行批復(fù)。只有手續(xù)齊全，才能進(jìn)行改造。
輕舟裝飾北京公司技術(shù)總監(jiān)孫培都介紹，業(yè)主如果想要利用屋頂面積，一定要先向物業(yè)詢問(wèn)和申請(qǐng)，確定自己能否行動(dòng)。比如安裝太陽(yáng)能設(shè)備，業(yè)主就要先向物業(yè)辦理申請(qǐng)手續(xù)，確定如果施工損壞屋頂、脫落造成傷害以及水管出現(xiàn)漏水等諸多方面的責(zé)任歸屬后，才能進(jìn)行安裝。
至于居民樓的露臺(tái)，也有很多業(yè)主想封閉或是做陽(yáng)光房使用，這是允許的嗎？孫培都表示，封閉露臺(tái)也需要向物業(yè)申請(qǐng)，獲得同意后方能施工。那么，自有別墅做陽(yáng)光房，也需要報(bào)批嗎？回答是肯定的。“在施工中只要涉及到外立面的改造，都要先向物業(yè)申請(qǐng)。私自改造很可能被判為違建。”
違建危害大處罰重
業(yè)內(nèi)人士指出，屋頂違建的一大危害在于其安全性。“首先，如果安全措施不到位，可能造成高空墜物。違建如果超過(guò)樓體荷載，對(duì)樓體的結(jié)構(gòu)造成威脅。”孫培都介紹，違建若造成屋頂?shù)呐潘艿啦粫?，周圍住戶都要遭殃。由于這類違建明顯違反國(guó)家法規(guī)，沒(méi)有審批手續(xù)，正規(guī)的建筑施工單位不會(huì)進(jìn)行施工。不少業(yè)主會(huì)找沒(méi)資質(zhì)的隊(duì)伍來(lái)施工，這樣不規(guī)范的操作就使違建的安全隱患進(jìn)一步加大。
違建除了不安全外，還會(huì)受罰。記者查閱相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第二十三條之規(guī)定，“在已建成的居住建筑(含別墅)區(qū)域內(nèi)，不得擅自新建、改建、擴(kuò)建、翻建各類建筑物、構(gòu)筑物。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的，有權(quán)予以制止，并及時(shí)向負(fù)有查處職責(zé)的機(jī)關(guān)報(bào)告。”
該規(guī)定還明確指出，違法建筑行為除接受整改外，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。首先，對(duì)尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正后處該建設(shè)工程總造價(jià)5%以上10%以下罰款。對(duì)逾期不改正或者無(wú)法采取改正措施的城鎮(zhèn)違法建設(shè)，能夠拆除的，責(zé)令限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處該建設(shè)工程總造價(jià)10%以下罰款。
違建與綠化兩概念
不少讀者指出，人濟(jì)山莊的違法建筑上有不少植被，這和北京市大力推廣的屋頂綠化有幾分相像。它們之間有何區(qū)別呢？市民又該怎樣把握其間的尺度？
“人濟(jì)山莊的屋頂違法建筑與屋頂綠化完全是兩個(gè)概念，市民不要混為一談。”北京屋頂綠化協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)譚天鷹介紹，人濟(jì)山莊的違建明顯增加了建筑物的高度，這種改建必須得經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審批才行，私自做就是違建。而屋頂綠化則屬于對(duì)建筑物的裝飾范疇，日后還將逐步納入建筑物的統(tǒng)一設(shè)計(jì)當(dāng)中，有著降低熱島效應(yīng)、凈化空氣等生態(tài)效應(yīng)。
據(jù)介紹，2009年3月，市財(cái)政局和市農(nóng)委、市水務(wù)局、市園林綠化局聯(lián)合印發(fā)《市與區(qū)縣分稅制財(cái)政管理體制支農(nóng)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付資金管理辦法》的通知，文件明確“在城八區(qū)范圍及遠(yuǎn)郊縣城范圍內(nèi)，以公共建設(shè)為主及符合屋頂綠化條件的屋頂上實(shí)施屋頂綠化工程。”這個(gè)文件中所指出的實(shí)施屋頂綠化的主體是公共建筑設(shè)施，并未提出普通居民樓。