溫州松綁“限購令”的消息可謂一石激起千層浪。這似乎給市場釋放出政策松綁的信號意義，也容易引發(fā)其他城市效仿。但當(dāng)前“限購令”并不具備大規(guī)模退出條件。在缺乏有效的、市場化方向替代政策情況下，大規(guī)模放開限購，意味著樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)松綁，對市場穩(wěn)定有害無益。
在2010年出臺的“國十條”祭出限購政策三年多來，溫州并非首個嘗試闖關(guān)的城市。2011年下半年，佛山、蕪湖等一批城市就曾試圖“解套”，但這些嘗試迅速被叫停。此后兩年多，再無城市做出類似動作。
作為房價(jià)已連續(xù)22個月同比下跌的溫州，松綁政策的動機(jī)不難理解。近些年來，溫州房地產(chǎn)市場吸納了不少民間投資資本，溫州也一度成為全國房價(jià)上漲最快的城市。隨著民間借貸體系崩塌，溫州樓市泡沫破裂，部分區(qū)域房價(jià)腰斬，大量庫存難以消化，加之出口貿(mào)易未能復(fù)蘇，地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入告急。這些成為溫州松綁調(diào)控政策的內(nèi)在動力。
事實(shí)上，在已出臺“限購令”的46個城市中，除個別一線城市，大部分城市的限購門檻較低，執(zhí)行環(huán)節(jié)的松動更是大大削弱了政策效果。因此，即便溫州松綁“限購令”的嘗試得到默許，也未必能在短期內(nèi)激活樓市，拯救當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。
以行政手段為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正顯露出越來越多的“副作用”。隨著多部委共同著手制定長效機(jī)制，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”將是未來大方向，這也是房地產(chǎn)界的共同愿景。本屆政府就任至今，甚少對房地產(chǎn)調(diào)控做出過專門表態(tài)，也未出臺新的調(diào)控措施，市場化政策思路無疑有助于這一調(diào)整的推進(jìn)。
但從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和市場形態(tài)來看，以“限購令”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策尚不具備大規(guī)模退出條件。
首先，當(dāng)前全國房價(jià)處于較快上漲通道中。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出，房價(jià)普漲局面早已確立。對于個別熱點(diǎn)城市而言，供需關(guān)系緊張和高價(jià)地頻出，給后市帶來更強(qiáng)烈的上漲預(yù)期。對于多數(shù)限購城市而言，“限購令”不僅不應(yīng)松動，反而應(yīng)強(qiáng)化執(zhí)行，否則房價(jià)上漲的局面將難以避免。
其次，不同城市的房地產(chǎn)市場形態(tài)有明顯差異。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場，更多是供不應(yīng)求的態(tài)勢。多數(shù)二三線城市，則存在短期供應(yīng)壓力。但大部分城市的樓市泡沫并不明顯，甚至并不存在泡沫，且城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)還給房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展空間。這一點(diǎn)與溫州泡沫破裂、危及地方經(jīng)濟(jì)的情況有本質(zhì)區(qū)別。因此，簡單效仿溫州做法，并不可取。
再次，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立尚需時日。當(dāng)前多部委正聯(lián)合制定包括房產(chǎn)稅、個人住房信息系統(tǒng)等在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，由于涉及多方利益，長效機(jī)制的建立必然是一個漸進(jìn)過程，有專家甚至認(rèn)為需要5年。同樣的，作為行政手段的代表，“限購令”的退出也應(yīng)是漸進(jìn)過程，而不是短時間內(nèi)迅速撤出。否則，在缺乏有效替代政策情況下，大規(guī)模放開限購，意味著樓市調(diào)控松綁，對市場穩(wěn)定有害無益。
最后，地方政府“房地產(chǎn)依賴癥”尚未痊愈。對于多數(shù)城市來說，土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來源，前者還是地方債務(wù)的主要償債來源。對土地財(cái)政的依賴不僅是造成各地出現(xiàn)房地產(chǎn)熱潮的主因，也壓制了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此，大規(guī)模放松限購，會加劇地方政府“房地產(chǎn)依賴癥”。
站在地方政府角度，松綁限購的理由有千萬條，但小道理要服從大道理，站在大局角度，這顯然不是理性之選。在溫州事件造成政策預(yù)期動搖之時，監(jiān)管層有必要對市場做出提示，從而避免這一消息的持續(xù)發(fā)酵，以及更多城市跟風(fēng)效仿。更重要的是，加緊研究推出新的調(diào)控機(jī)制予以替代。（中國證券報(bào)）