一、無(wú)法辦理或長(zhǎng)期得不到房產(chǎn)證的18種情況
1、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無(wú)法繼續(xù)辦理樓盤的大產(chǎn)權(quán)；
2、開發(fā)商沒(méi)有取得土地使用證或沒(méi)有繳齊土地出讓金；
3、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等，債務(wù)尚未清償完畢；
4、開發(fā)商沒(méi)有完成竣工備案工作；
5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證；
6、樓盤被法院查封；
7、開發(fā)商沒(méi)有取得建筑面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)；
8、商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購(gòu)房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記；
9、開發(fā)商沒(méi)有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收；
10、開發(fā)商不及時(shí)辦理“大產(chǎn)權(quán)”；
11、開發(fā)商不配合提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料；
12、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；
13、房屋契稅尚未繳納；
14、公共維修基金尚未交付；
15、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；
16、個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證；
17、房產(chǎn)證辦理部門無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理；
18、代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。
造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種：
第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實(shí)踐中出現(xiàn)問(wèn)題最多的一種，如上面所列的第1—12種。
第二種是由購(gòu)房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。
第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。
第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。
二、應(yīng)對(duì)方法
(一)開發(fā)商原因造成的
勤于查詢
購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國(guó)有土地使用證”正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢。
認(rèn)真查驗(yàn)文件
簽約前可以查驗(yàn)“國(guó)有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》”。
簽好《購(gòu)房合同》
《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。
1、關(guān)于初始登記
(1)建議范本
“出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過(guò)100%即可。
2、關(guān)于轉(zhuǎn)移登記