新政讓開(kāi)發(fā)商不能“拆東墻補(bǔ)西墻”
自11月21日起，西安市啟用“商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，規(guī)定商品房預(yù)售資金實(shí)行“專(zhuān)戶(hù)歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”，應(yīng)由購(gòu)房人直接交入銀行監(jiān)管賬戶(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶(hù)收存預(yù)售金。業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家認(rèn)為，在國(guó)家強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松之際，西安市出臺(tái)的這一監(jiān)管新政將進(jìn)一步加大對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的監(jiān)管力度，使其過(guò)去“拆東墻補(bǔ)西墻”的資金運(yùn)作模式岌岌可危，由此將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
預(yù)售資金監(jiān)管新政出臺(tái)
商品房預(yù)售資金，是指新購(gòu)房人按照合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全部購(gòu)房款(包括定金、首付款和購(gòu)房貸款等)。為維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，西安市房管局日前發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于11月21日正式啟動(dòng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。
西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認(rèn)證的商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)計(jì)劃及預(yù)售許可情況，按照項(xiàng)目或樓幢設(shè)立，實(shí)行“專(zhuān)戶(hù)歸集、專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理”。
開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)后，除購(gòu)房人申請(qǐng)的購(gòu)房貸款由貸款銀行直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶(hù)外，其他應(yīng)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款由購(gòu)房人直接交入監(jiān)管賬戶(hù)。即購(gòu)房者持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的繳款通知書(shū)，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)將購(gòu)房款直接繳入監(jiān)管賬戶(hù)，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購(gòu)房專(zhuān)用發(fā)票。若發(fā)生退款的，可向監(jiān)管銀行提出退款申請(qǐng)，并提供相關(guān)證明材料和購(gòu)房人賬戶(hù)賬號(hào)。監(jiān)管銀行在審查確認(rèn)后，將相關(guān)款項(xiàng)以轉(zhuǎn)賬方式退還購(gòu)房人。
對(duì)于專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)資金的使用，西安市房管局要求監(jiān)管銀行應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審核撥付監(jiān)管帳戶(hù)中的預(yù)售資金，并嚴(yán)格監(jiān)督資金的用途。收款單位、用途、金額等內(nèi)容經(jīng)審核不實(shí)或其他不符合商品房預(yù)售資金監(jiān)管要求的，監(jiān)管銀行不得撥付使用商品房預(yù)售資金。
監(jiān)管銀行還應(yīng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目的工程建設(shè)所需資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管的資金額度根據(jù)后續(xù)工程所需資金總額實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。監(jiān)管賬戶(hù)中的預(yù)售資金在監(jiān)管項(xiàng)目達(dá)到竣工交付使用條件前，必須確保用于后續(xù)工程建設(shè)，不得挪作他用。在項(xiàng)目達(dá)到竣工交付使用條件后，賬戶(hù)資金余額應(yīng)滿(mǎn)足監(jiān)管項(xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記的需要。
在監(jiān)管資金的“解凍”方面，西安市房管局規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成監(jiān)管項(xiàng)目房屋所有權(quán)初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，可向西安市房管局局申請(qǐng)解除資金監(jiān)管，經(jīng)西安市房管局核準(zhǔn)，監(jiān)管銀行方可取消資金監(jiān)管并將監(jiān)管資料整理存檔。
為了確保監(jiān)管制度落到實(shí)處，西安市房管局要求商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照通知要求履行資金監(jiān)管的責(zé)任和義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定交存、使用預(yù)售資金的，西安市房管局將責(zé)令其限期改正，并告知有關(guān)部門(mén)將其違規(guī)行為記入信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的將依法追究其法律責(zé)任。商業(yè)銀行違反規(guī)定開(kāi)展資金監(jiān)管業(yè)務(wù)或未按規(guī)定履行資金監(jiān)管義務(wù)的，西安市房管局將責(zé)令其限期整改或暫停其參與資金監(jiān)管的資格，情節(jié)嚴(yán)重的將依法追究其法律責(zé)任。（中新網(wǎng)）