“限購”以來樓市成交日趨低迷，不少樓盤一個月的成交量也只有個位數，這已見怪不怪。甚至有的樓盤，預售證領出已有一個多月，至今還沒賣出一套房子，這樣的零成交樓盤如今也已現身江湖。郡原相江公寓就是這樣的一個樓盤，它背后的故事折射出當前不少樓盤的共同尷尬。
“開盤”
月余零成交
相江公寓位于九堡沿江，去年6月首次開盤。杭州透明售房網提供的資料顯示，該樓盤今年一共拿過兩次預售證，也就是推出過兩批房源。最近一次拿預售證的時間是9月3日，房源為鼎石苑2幢、3幢。
鼎石苑2幢、3幢一共有296套房源。10月11日晚上8時，記者通過杭州透明售房網查詢這一批房源銷售情況，發現已售套數為零。也就是說，這批房源至今未成交一套。
相江公寓掛牌均價為19800元/平方米，主力戶型為90平方米。顯然，相江公寓并非豪宅，如果是豪宅的話開盤滿月零成交并不足為奇。而以地段論，相江公寓并不算遠郊，相比下沙、丁橋、閑林樓盤，與主城區的距離要近很多。即便是在當下不好的市場行情之下，零成交還是讓人大跌眼鏡。當然，同屬郡原的九潤也同樣有過連續幾周零成交的情況。是價格問題，還是另有苦衷？
零成交背后有隱情
相江公寓零成交，是技術上的故障導致網上數據有誤，還是由于“十一”長假數據未及時更新？記者調查發現，皆非以上原因。
“鼎石苑2幢、3幢，現在賣了嗎？”記者致電相江公寓售樓處，以購房者的名義向置業顧問咨詢相關情況。置業顧問向記者表示，目前還沒有賣，估計要等到明年正式開盤。
既然預售證都已經拿出來了，怎么可以不賣呢？面對記者的這一質疑，置業顧問略微遲疑了一下表示，如果真想買的話公司也不會拒絕。
“預售證確實已經拿到了，你要買的話肯定會賣給你。不過公司的想法是這批房源先不要推，等其他房源賣得差不多了再來推這批。”置業顧問進一步解釋說。當然如果購房者要買的話，開發商不會給出任何優惠。
置業顧問還告訴記者，鼎石苑2幢、3幢是高層，根據公司的安排，等到明年再推，最近賣的都是多層公寓。也就是說，相江公寓有意將這批房源“雪藏”起來。同時他還表示，之前開出的房源還有較大存量，公司決定先將之前的房源消化掉之后，再來推這部分房源。
“這批房源中，有一半是拼接戶型，如今‘限購’，這樣的戶型根本無法賣。”郡原房產營銷部相關人士告訴記者的另外一個原因。正是因為市場和政策的雙重因素，相江公寓決定將這一批房源延后推出。
根據規定，開發商拿到預售證之后，必須在3天之內將房源一次性推出，否則就是捂盤，會遭到房管部門的處罰。但是，相江公寓的做法卻跟房管局要查處的捂盤行為不同，購房者要買的話，開發商并不會拒絕出售，只不過是沒有優惠。目前，房管部門尚未認定這種行為違規。
降與不降兩難選擇
相江公寓的窘況，是當前不少樓盤共同面臨的問題。不過，即便是在低迷的市場中，也有一些成交活躍的樓盤，比如中外公寓、紫藤苑、灣天地等等。這些成交活躍樓盤的共同特點就是以價換量，要么大幅降價，要么理性低開，快速跑量。
不過，為何不加大降價幅度，郡原房產有自己的看法。“郡原的公司總部在杭州，不像總部在外地的公司。郡原的銷售指標壓力并不大，回籠資金的壓力也不是很迫切，因而暫時還不會考慮大幅降價。此外相江公寓前期客戶已有400多人，如果大幅降價必須要面對這些人。”郡原房產營銷部相關人士向記者解釋了為何不大幅降價的原因。此外這位人士還表示，他們愿意在提升產品品質上做更多文章。
現房銷售或現江湖
“從以前的捂盤惜售到現在的無奈捂盤，開發商的這種心態很值得研究。”杭州雙贏機構總經理章慧芳認為，以前開發商捂盤是為了借漲價東風，賣出更高的價格。現在的行情下，開發商的漲價預期已不復存在。因此，從常理上說開發商捂盤惜售的可能性不大，更多的是因為一種無奈。
“有的開發商拿到預售證后，不愿意推向市場，很大原因是前期蓄客量不足。如果開出來，銷量肯定很難看。”章慧芳說，前幾年行情好的時候，“日光盤”屢見不鮮，開盤首日預定超5成的也比比皆是。可如今推出幾百套房源，預定只有一二十套的話，開發商的臉面肯定很難看。在這種情況下就決定推遲開盤，但是拿到預售證不開的話就會遭到房管局處罰，那怎么辦呢？就只好采取這種方式，不想推的那批房源，不給任何優惠。
章慧芳還預測，這種現象將會越來越普遍。而更多的開發商則推遲申領預售證，也就是符合預售條件了不去申請，現在杭州有幾個樓盤，本該6月份就要開出的，直到現在都還沒有動靜。如果這一趨勢繼續下去，到時候杭州樓市很可能會出現一批現房、準現房。
“這其實就是一種營銷手段，是開發商應對市場形勢的一種無奈之舉。”章慧芳如是評價。
無奈捂盤
折射市場困境
■記者手記
還在去年，杭州多個樓盤因為捂盤而被房管局查處，被強制開盤。那時，開發商的小九九是多放幾個月就能多賣幾千元。房價高漲行情之下，捂盤惜售成了開發商屢試不爽的“吸金大法”。可是誰能料到，一年之后市場發生驚天逆轉，同樣是捂盤，初衷卻是南轅北轍。
與一年前捂盤惜售不同的是，相江公寓式的“捂盤”行為，是開發商應對市場困境而作出的無奈選擇。之前開出的房源成交寥寥，后面的新推房源卻接踵而來，就像是過去的債還沒還清，新的債主又催上門來了。怎么辦呢？只能控制銷售節奏，分流可售房源，減少銷售壓力。
這種方法顯然是下下策。把本該一次性推向市場的房源放到明年去賣，等于是把壓力延后到了明年。除非明年的市場行情明顯轉暖(目前看來這樣的可能性微乎其微)，否則根本于事無補，無法從根本上解決問題。
從捂盤惜售到無奈捂盤，這真實反映了調控之后樓市行情的巨大變化。企業價值的體現，利潤的產生，無不依賴產品銷售。只有將產品賣出去了，才能實現企業的可持續發展。當前形勢下對多數房產商而言，“以價換量”才是王道，也是房產商最好的生存之道。至于其他各類伎倆，都無非是雕蟲小技，不能力挽狂瀾。當然從政策層面而言，能夠有力破解當前樓市銷售困境的，要么取消“限購”政策，要么放寬放貸政策，但是這一政策何時轉向還不得而知，開發商不應抱太大幻想，而應重點放在自身的努力上。
最后要說說管理部門。當年開發商因為惜售而捂盤，這種行為損害了購房者的利益，因此管理部門出臺相關規定，對這種行為進行處罰，自然是大快人心。可如今捂盤惜售行為已不復存在，可相江公寓式的無奈捂盤行為卻有可能大規模出現。杭州透明售房網的投訴平臺上，已有多個樓盤出現類似行為而遭到購房者投訴。這種行為究竟該如何定性？如果老辦法已經不能適用新問題，那么這個老辦法是不是該與時俱進，改一改呢？來源：今日早報