回顧西安上半年樓市，2011年頭兩周并沒有出現樓市開門紅，西安普通住宅從在售均價為6838元每平降至6385元每平，兩次降價幅度為453元每平。當時，據西安房地產業內人士分析，這種情況出現的原因與1月傳統淡季成交量下降與備案區域所造成均價下滑，不是真實市場的反饋。從樓盤編輯更新價格時，西安在售項目并沒有出現價格下降情況，也證明了這一點。
1月中旬，在全國各地紛紛出臺房產調控政策后，北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門、天津等城市相繼出臺了住宅限購令。陜西省住建廳廳長李子青的報告內容中，預示著陜西部分大中城市也將在今年出臺個人購房限購令，從而抑制房價增長，具體時間沒有公布，讓限購令何時出臺成為懸念。2011年春節期間，西安市普通住宅共成交2465套，日均成交150余套。較去年同期增加了264套；成交面積為281735.83平方米，同比上漲31.06%，成交均上升至6991元每平。這一數字不能不叫驚訝，購房者感嘆樓市依然火爆的同時，預想2011年西安房價必然會是一個加速上行的過程。
加息限購令樓市調控強度空前
2月中旬樓市風云突變，加息風暴過后，于2月末陜西限購令正式出臺，拉開了西安樓市低迷的序幕。有的業內評論預測限購令的影響顯現還有待時日。但數據可以說明一切，限購令出臺一周后，西安普通住宅市場成交3380套，較前一周減少了1926套，環比下滑36.30%。相比之下，西安普通住宅市場成交量更是急劇下滑，僅僅成交199套，較前一周減少了3181套，環比下滑94.11%；成交面積為20518.15平方米，環比下滑了94.8%，降幅十分劇烈。分析主要原因是外地人受限，尤其大部分陜北客戶投資者無購買更多房資格所造成的，在年前仍然銷量很好的樓盤，由于這種變化，銷售基本處于停滯狀態。
限購令下樓市成交量同比去年下降75%
3月中旬，某網站推出限購令下購房者心態調查，五成網友看跌西安
房價。限購令所引發的投資抵制，演變成鋼需的持續觀望，不光是投資性產品銷量下滑，中端產品也因為觀望心態的提升，而產生很大影響。買房人唯一的希望就是開發商大幅度的降價，再選擇出手機會。但事情并非按買房者想象中變化，盡管有的樓盤門可羅雀，售樓員無所事事的背景下，開發商也并沒有打出降價牌，偶爾促銷也無法打動購房者的神經。3月25日，西安市地方版限購令剛好“滿月”時，樓市第8周成交量去年同比大幅下跌75.03%，限購令威力巨大。
4月部分開發商受到銷售成交量下降和融資困難及信貸收緊等因素影響，陸續推出或明或暗的促銷活動，“交1千抵1萬”、“一次性付款優惠10個點”、“即買即額外優惠2個點”等等。樓市打折風起，引得鋼性需求出手，樓市成交量回暖。各區域各有促銷方式，如城東樓盤以4月28日即將開幕的西安世園會為宣傳點，吸引購房者目光。但是即使這樣，西安樓盤難扭低迷現狀，尤其從4月末的住博會來看，參展開發商量增加，表現開發商急于推銷產品，而購房者并不買帳，從到場的人數及成交量來看，開發商與購房者仍在僵持中。購房者期待更多的實惠。
8.6萬套保障房開建西安樓市雪上加霜
5月媒體報道最多的一個詞是“以價換量”，開發商逐步試探買房者接受底線，同時開發商也有幫助外地人或本地人規避限購令的辦法，樓市成交開始持續回暖。高端產品如金地湖城大境，龍湖等項目熱賣，拉動了成交量上升，但中端產品開發商銷售遲緩。由于開發商多以打折促銷，從市場報價來看房價沒有下降，但實際成交價格已經出現松動。在限購令影響持續下，國家再出重拳，保障房建設成為地方重點工作目標，西安明確2011年將開建8.6萬套保障房，無疑對目前的西安樓市更是雪上加霜。
6月初，西安樓市成交量表現出了強勢反彈，連續兩周環比增漲以2位數增加。連續加息后，銀行放貸收緊。部分城市銀行已經將首付提升至四成。雖然西安銀行未動，購房者已經擔心開始出手購房。上半年通脹壓力下，由于沒有更好的投資渠道，一些人認為通過購買不動產保值，還是一種比較穩妥的方式。2011年上半年西安樓市波瀾起伏，在如此調控下，房價仍然堅挺，購房者無可奈何。未來保障房建設，限購令持續，加息所對開發商帶來的資金壓力等多種因素，使下半年西安樓市變成撲朔迷離，開發商也在積級應對，有資深業內人士講，限購令真正的影響將在9月出現。就目前的收入與房價比，房價是否背離，一目了然。有一點可以肯定的是，購房者在盼著房價下跌，下半年應該有一個答案。（大秦網）