近期，房地產市場的利好不斷涌現。不僅資產管理公司(AMC)、銀行等金融機構紛紛下場解決“爛尾樓”交付問題，金融監管部門還擬安排政策性銀行為房地產紓困的專項貸款，同時再度調降5年期以上LPR利率，引導房貸利率持續下行等，均釋放了“穩地產”“穩經濟”的明確信號。
房地產行業攸關國計民生，牽動居民、房企、上下游行業、地方政府、金融機構等多方權益。縱觀當前形勢，房地產相關困境是如何產生的？“保交樓”的推進難點何在，金融還應如何發力？房地產市場何時能企穩？
為此，新京報貝殼財經邀請了上海新金融研究院副院長、浙商銀行原行長劉曉春，紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖共同解讀此次房地產市場“變局”。
新京報：你認為房地產市場當前的變局，與此前有怎樣的不同？
劉曉春：我國在上世紀90年代開始實行住房商品房制度之后，由于住房建設的歷史欠賬等原因，房地產迎來了一波繁榮大發展的20多年，房價“只漲不跌”。房地產市場還未經歷過真正的行業周期。
當前的房地產市場正處于行業轉折的重要節點上。當前我國商品房的基本需求量幾乎已經達到了基本飽和點，盡管今后居民對房地產市場仍有剛性需求和改善性住房需求，但與前20年井噴式的需求不可同日而語。這意味著我國房地產行業正在回歸正常發展的軌道當中。在這一轉折過程中，我們必須貫徹“房住不炒”的原則。
李奇霖：過去房地產市場的調控過程中，房價上漲的預期還在，而且快周轉的期房銷售模式也沒有發生根本改變，但是在本輪房地產調控中，這兩個房地產市場的核心支撐出現了比較明顯的邊際變化，銷售市場低迷回款不暢通，新開工和竣工存在缺口，進而影響到前期預售房的交付。再加上疫情反復致使居民資產負債表受損，加杠桿的能力和意愿下降，致使房地產的邏輯發生了根本性的變化。
新京報：你認為在本輪金融紓困房地產的過程中，“保交樓”難點何在？你建議政策層面還需如何發力？
劉曉春：當前針對樓市的政策不斷，不少地區放松了針對樓市的限購、降低了房貸利率等，主要還是為了促進房地產市場的恢復和重塑，這與此前房地產通過“松綁”房地產政策來拉動GDP增長的邏輯有本質區別。
之所以出現“保交樓”的問題，原因是主要在于預售房制度。過去一段時間，預售房制度有利于解決我國此前房屋供給不足的歷史欠賬問題，但由于監管不嚴導致資金項目款被挪用。
盡管當前針對資金監管已經更為嚴格了，但依然建議適度調整預售房制度。預售制度應該改為“預定制”，就像旅游預訂酒店一樣，在房屋未完全建好時預交定金，而非全款。銀行針對一手房的按揭貸款政策也應隨之改變，應該回歸到用實際抵押物進行按揭的思路上來，即修建完成的房屋才可進行按揭貸款。這也將有助于控制住“爛尾樓”數量不再新增。
在處理存量“保交樓”的過程中，首先要做到“保樓盤不保企業”，將房企等各方的責任壓實，防范道德風險的發生。在紓困的過程中，需要按照不同樓盤、不同企業具體問題具體分析，而非劃定“統一標準”和“統一方案”。
對于出現了暫時資金流動問題的企業，救助方案可以通過政策性銀行或者銀行給一個臨時性的周轉貸款去完成這個爛尾的問題；對于本身確實出現經營不善等問題的企業，可以鼓勵自救，通過土地出讓、優質項目轉讓等方式來解決資金問題。
李奇霖：從近期出臺的政策可以看出，一方面監管“保交樓”、“穩民生”的態度是很明確的，安排政策性銀行進行房地產紓困的專項貸款、鼓勵AMC等金融機構通過市場化渠道進行紓困，有利于為這些面臨困境的房企提供流動性支持，解決這些房企資金鏈斷裂的燃眉之急，在當前的環境下起到了明顯的穩預期的作用。另一方面政策也在提振有效需求方面發力，比如降低5年期LPR利率，個人按揭貸款利率再度下調等，既能夠減少已經購房者的房貸壓力，也能夠在一定程度上刺激銷售增量。
近期出臺的房地產紓困政策，相較于防范化解債務風險，更多的重點是落在保交付穩民生方面。目前來看難點主要在于紓困基金、專項貸款等工具相較于資金缺口而言相對有限，難以一蹴而就，后續在實際運作的過程中應當根據各個項目的交樓期限、施工進度以及資產質量，優先選取那些交房時間緊迫、資產凈值高的項目進行紓困、盤活資金，再來推動其他項目，從而形成良性循環。
在支持房地產市場復蘇方面，未來關鍵點還是要通過一系列的措施穩住房地產銷售，打通拿地到新開工的鏈條，讓房企能夠通過自身的資金周轉慢慢走出困境。
新京報：你認為應如何重塑房地產市場信心？
劉曉春：我預計“保交樓”的問題不會持續太久就可以妥善處置完畢，這有利于房地產市場信心恢復。當前還可以在“房住不炒”的原則下，適度放開二手房市場，這也可以從一定程度上為一手房市場帶來信心。
對于未來，房地產企業則需要恢復理性經營，按照此前監管針對“三條紅線”的要求來管理資產負債表，改變此前追求規模擴張和高負債的發展模式，逐漸重塑市場信心。
李奇霖：恢復市場信心主要在于以下方面：第一是房企和購房者之間的互信問題，要保交樓，讓居民能夠信任房企敢于購買新房，進而使得銷售回款能夠順暢起來，這也是政策性銀行專項貸款、AMC設立紓困基金等政策的目的所在。
第二是房企和金融機構之間的互信問題。近期有報道指出中債信用增進投資公司將對部分房企債予以全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，中債信用增信公司的全額擔保能夠在一定程度上緩解被擔保房企的流動性壓力，除此之外，還需要有國有大行的信貸支持，這一部分融資機制需要進一步打通。
下半年市場能否企穩主要還是看兩個關鍵因素：一是現階段支持政策的效果如何，是否能夠幫助地產紓困，順利完成已售房屋的交付，恢復居民對地產的信心。二是在需求端，降息減輕居民部門的房貸成本是必要的，不過根本上還是要看居民的資產負債表是否得到修復，以經濟企穩進而帶動居民加杠桿的意愿和需求。
現階段救助政策的重心是在“保交付”，修復市場信心，從長期來看房地產市場的穩健發展關鍵在于要形成良性循環，房企資金鏈得到修復之后，房地產市場需要能夠進入到“銷售回款-拿地-開工-銷售回款”的正反饋之中。
新京報：房地產市場未來在我國經濟中將扮演怎樣的角色？
劉曉春：在過去20年中，房地產市場作為支柱行業為我國經濟高速發展奠定了基礎，但預計未來我國經濟增長將不會繼續以房地產行業的發展作為支持經濟發展的主要拉動力。未來，房地產市場行業可能是經濟調節的行業之一，其占存量占比可能依然較大，但增量占比或將逐漸縮小。要將房地產行業看作是“正常滿足人民基本生活需求的行業”。
想要減少經濟對房地產市場的過度依賴，就需要尋找經濟發展的“新動能”。這主要來自于新興科技發展之下的新興產業與行業，以及傳統行業的升級換代。我國還應進一步推進對外開放進程，在不斷加大國產化率的同時，也要持續與世界經濟相融合。
此外，我國還應該進一步開放市場，在支持高新技術行業、高新技術產業的同時，不要對一些底端產業過度擠壓，只要符合相關法律法規要求，即可讓其按照市場自然規律發展。讓市場回歸市場，將有助于激發更多經濟“新動能”的出現。
李奇霖：在過去的幾十年發展歷程中，房地產行業的發展既幫助我國快速實現了城鎮化，也為經濟增長提供了巨大的動能。
但如今經濟增長進入新常態，經濟增長動能處在轉換過程中，經濟結構的轉型升級中難免會碰到一些挫折。
在過去，房地產行業的高收益和高增長吸納了很大一部分社會資源。
當前經濟增長需要轉型升級，要減少對房地產行業的過度依賴，發力點可以放在通過國家政策的支持和引導，提高勞動報酬率，吸引社會資源通過市場化的方式從房地產行業涌入到那些符合國家戰略發展要求的先進制造、新材料、新能源等行業。
新京報貝殼財經記者 姜樊
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