證券時報記者 毛可馨
在寸土寸金的深圳灣，東角頭地塊卻荒蕪十余年。佳兆業持有該地塊的權益是其出售清單上最大的一項資產，同時直接牽動債權人中信方面的利益，開發難的背后是股東權益錯綜復雜，又遇上佳兆業債務危機。
最近，佳兆業持有的該地塊部分權益連同其他幾項資產一同轉手給中信，但開發主體的強制清算工作仍一再延期。中信入局能否推動“深圳灣最后一塊凈地”的開發進展，仍然是未知數。
中信接手佳兆業多項資產
6月21日，深圳市鴻利金融投資控股有限公司(下稱鴻利金融)99%的股權易主。這部分股權原本由鷹潭市錦營投資管理有限合伙企業持有，股權接手方是深圳市城開信銀投資有限公司(城開信銀)。 間接持有東角頭項目35.7%的股權，現在這部分權益幾乎由城開信銀掌握。
城開信銀是西部信托的全資子公司，但管理層中浮現出“中信系”的身影。企查查顯示，城開信銀法定代表人、董事長劉星和總經理胡峰都在中信城開旗下公司任職。此外，城開信銀還有兩位董事李海鳴、劉立好來自佳兆業。佳兆業和中信方面早已結下密切關聯。2015年前后，佳兆業曾陷入經營和債務危機，當年底中信方面對佳兆業提供約300億元紓困貸款。
“中信方面并不是完全接盤東角頭項目，其中可能有優先劣后的債務安排，項目收益還完中信債務后如果有多出的部分，還可歸還佳兆業，而西部信托只是一個通道。一方面可以隔離風險，因為佳兆業已經處于流動性危機了；另一方面也可以防止其他債權人‘獅子大開口’。”一位熟悉該項目的人士告訴證券時報·e公司記者。
東角頭對佳兆業“回血”有著重要意義，堪稱其核心項目。佳兆業此前給出的資產處置清單信息顯示，該宗住宅、辦公地塊面積39萬平方米，權益貨值298.35億元，在清單25宗資產中貨值排名第一。幾乎在同時期，佳兆業還有多項資產也轉手給了中信方面。佳兆業金沙灣、東角頭、紅樹灣項目和金融科技大廈近期都易名中信城開。證券時報·e公司記者聯系佳兆業和中信城開方面詢問轉讓項目詳情，雙方均未予回復。
開發仍有阻礙
東角頭地塊因為絕佳的位置，在業內甚至被稱為“深圳灣乃至蛇口片區最后一塊凈地”。
證券時報·e公司記者實地探訪東角頭地塊，一圈圍墻中已經樹木繁蕪、雜草叢生，其間只有幾棟鐵皮房、小平房和幾臺戶外停放的工程機械。門口安保人員告訴記者，這塊地一直沒有動工，現在只有幾位圳華港灣的領導和保安在這里，也鮮少有人探訪。與該地塊隔著一條路的便是正在建設中的深圳歌劇院和13號地鐵線，海岸距地塊直線距離不過1公里，周圍樓盤二手房均價都在20萬/平米以上，半島城邦等海景小區大戶型甚至能達30萬/平米以上。
坐擁如此豪華的位置，卻遲遲得不到開發，與地塊上復雜的權益關系有關。圳華港灣大股東是持股49%的達力集團，董事會主席是菲律賓商界巨鱷陳永栽，現年88歲，祖籍福建。1999年，達力集團聯合深圳航運入主東角頭項目地塊，繳納2.1億元土地金。2013年深圳航運改制期間，佳兆業通過收購一系列私人股權參與進來，據公司披露收購代價超過58億元。
圳華港灣目前正處在強制清算程序中，這也是制約土地開發的直接因素。早在2014年，圳華港灣經營期屆滿。2016年，深圳航運向法院提起強制清算圳華港灣申請。此后強制清算經歷了多次延期，時至今日仍在進行。據達力集團今年1月公告，清算組再進一步延長強制清算六個月之期限至2022年7月。
一位接近圳華港灣的負責人告訴證券時報·e公司記者，這輪強制清算準確的截止日期是7月5日，現在還不清楚清算組是否再次申請延期。對于中信方面的參與，他認為或許會加快開發進程，“不清楚中信那邊具體的計劃，我們也是后來聽說轉讓的消息，到目前為止還沒有接觸過中信的人，他們也從來沒有來這塊地上看過，項目改名字應該是他們自己的操作。因為疫情等原因，達力方面這兩年也沒有來過這塊地。”
證券時報·e公司記者向達力集團發函詢問項目推進情況，對方表示已收到采訪函，但截止發稿尚未回復。此前流出的佳兆業規劃圖中，這一地塊將高樓林立，俯瞰海灣。今年2月，該地塊獲得建筑規劃許可證，有效期至2023年2月。然而，開發工作何時能真正動工，還有很多關系和問題有待厘清。