“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財賺錢？”
紅星資本局注意到，最近，不少人都在小紅書、微博、抖音等社交平臺上，分享自己提前還房貸的經歷。購房時利率高、還款壓力大、缺乏投資標的，是年輕人選擇提前還貸的關鍵詞。
央行此前公布的4月份金融數(shù)據(jù)，一定程度上也佐證了這樣的趨勢。4月，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。此前的2月份金融數(shù)據(jù)也顯示，個人住房按揭貸款占比較大的中長期貸款減少459億元。
對于個人來說，提前還房貸到底劃不劃算？
5月24日，興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委在接受紅星資本局采訪時認為，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。
“還了80萬房貸，利息少了111萬”
這屆年輕人熱衷提前還房貸
5月初，在比較了買房、買車還是買基金后，王麗最終決定——提前還房貸。
2019年，王麗買了第二套房子，當時，北京的二套房商業(yè)貸款利率普遍在5.9%以上。王麗也不例外，她以6.2%的貸款利率從中信銀行貸了186萬元，期限25年，月供11700余元。
還款36個月后，王麗發(fā)現(xiàn)，這期間月供大部分都是還的利息，本金一共只還了10萬元。看著每月8407元的房貸利息，再看著滿屏“飄綠”的基金，王麗心想理財賺的錢跟房貸利息比簡直“杯水車薪”，她立馬打開銀行APP，點下了“提前還貸預約”。
提前還貸后，王麗的房貸利息減少了110萬元。“太香了”，她在社交賬號上分享著這份喜悅，“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財賺錢？”
王麗隨后又預約了再還20萬元。“計劃明年還完，恢復自由身”，她對紅星資本局說。
同在北京的岳露，最近也提前還了50萬元的房貸。岳露的房貸一共220萬元，商貸利息5.88%，月供12000元。
在2022年春節(jié)前，岳露就有了提前還房貸的想法。她告訴紅星資本局，她的基金“去年賠得一塌糊涂”，辛苦攢錢一年，最后在基金上虧了30%，與其投進基金不停虧錢，還不如早點還了房貸節(jié)省利息。
“太劃算了”，岳露對紅星資本局感嘆。她還計劃著，今年底發(fā)了年終獎，就把剩下的商貸都還上。
有著同樣想法的，還有來自杭州的陳芳。今年是她買房的第二年，月供1萬元讓陳芳頗感壓力，“日子過得緊巴巴的”，陳芳對紅星資本局說到。
5月5日，陳芳拿著向父母借來的60萬元和自己攢下的20萬元，去中國農業(yè)銀行還了部分貸款。拿到提前還款憑證的那一刻，陳芳感覺“后背都挺直了一些”。
陳芳選擇提前還房貸80萬
選擇提前還房貸的年輕人不止這些。紅星資本局注意到，在小紅書、微博、抖音等社交平臺上，不少人都在分享自己提前還房貸的經歷。“要不要提前還房貸”也成了熱議話題。
5月13日，央行公布了4月份金融數(shù)據(jù)，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2月份金融數(shù)據(jù)同樣顯示，個人住房按揭貸款占比較大的中長期貸款減少459億元。
方正證券研報指出，這是2007年有統(tǒng)計以來僅有的兩次負增長，說明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。
提前還房貸成理財新方式
利率高、壓力大、缺乏投資標的是主因
對于以往“房貸年限越長越好”、“房貸能貸多少就貸多少”的普遍說法，這屆年輕人并不“買賬”。他們普遍認為“還了就是賺了”，提前還房貸似乎成了一種新的“理財方式”。
在選擇提前還貸前，王麗先去銀行咨詢目前的存款利率，看了一圈后她發(fā)現(xiàn)，只有一家小的股份制銀行存款利率最高，為“5年4%”。王麗算了一筆賬，手頭的80萬元存在銀行5年，能有16萬元的利息，其實不如這5年所支付的房貸利息。
王麗對紅星資本局說到，市面上的理財產品，年化率能超過房貸利率的，少之又少。
方正證券研報中也提到，4月末多家銀行下調存款利率。以四大國有銀行為例，將3年定期存款利率由3.25%下調至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%下調至3.15%。作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當前的1.7%。
5月6日，人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年3月份新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，遠超銀行3年定期存款利率和銀行低風險理財產品的利率。
當紅星資本局問到，是否有考慮未來數(shù)年的通貨膨脹時，王麗表示，相比未來幾十年的通脹，自己更關心當下這筆錢如何收益最大化。如今的現(xiàn)狀是，很難找到好的投資標的。
除了找不到更好的投資標的，購房的時候房貸利率較高，是這屆年輕人提前還房貸的主要原因。
紅星資本局注意到，選擇提前還房貸的王麗三人，均是在2019年后買的房，房貸利率均在5%以上，踩中了房貸利率的高點。
而今年，國內房貸利率又出現(xiàn)了回落的趨勢。5月15日，央行發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。據(jù)媒體報道，本周已有多個城市相繼啟動了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些熱門城市，如青島、重慶、天津、蘇州、廣州、深圳等。
此外，“壓力大”也是這屆年輕人提前還貸的關鍵詞之一。生活在某新一線城市的楊月最近也考慮提前還房貸，她告訴紅星資本局，今年收入下降，加上孩子即將出生，每月的高額房貸成了生活負擔。
與家人商量后，楊月打算將手上的一筆閑錢拿去提前還貸，選擇年限不變，縮短月供的方式，以減輕日常壓力。
銀行人士：不希望客戶提前還貸
提前還貸到底劃算嗎？
最近幾個月，浦發(fā)銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺到，提前還房貸的客戶多了起來。不少來咨詢提前還貸的客戶對劉琦說，閑錢沒有地方投資了。
劉琦告訴紅星資本局，部分銀行會規(guī)定一年內或幾年內提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個月的利息，很難阻擋客戶提前還貸的想法。
紅星資本局注意到，不同銀行對罰息的規(guī)定并不相同。但也有一個共同點是，“一般而言，銀行是不希望客戶提前還款的”，在廣發(fā)銀行上海某支行從事管理會計工作的陳瑞表示，
陳瑞解釋稱，對于銀行來說，提前還款，如果沒辦法再以合適的利率及時貸出去，后續(xù)的營收就會下降，會出現(xiàn)利率的再投資風險。但是，如果客戶本身出現(xiàn)較大違約風險，或者整體系統(tǒng)性風險很高，為避免資產大幅減值，會希望客戶提前還清。
對于銀行來說，提前還房貸并不劃算，在行業(yè)里被稱作“存貸雙降”。但對于個人來說，提前還房貸到底劃不劃算？
5月24日，紅星資本局采訪了興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委，他表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢，如果不能，提前還貸也是可以的。
方正證券研報認為，只考慮理財收益率與房貸利率價差擴大就提前還款，并不是一筆劃算的買賣。還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評估。
方正證券舉例稱：假設一些居民在2018年10月購買了房子，需還100萬元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。
居民面臨兩種選擇。方案一：將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；方案二：購買理財產品。
那么哪種選擇能帶來個人效益最大化？
方案一：提前還房貸。通過房貸計算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬元。
方案二：購買理財產品。以94.94萬元用于理財(3%~4%)，一年的收益能達為2.85萬~3.8萬元。
方正證券指出，當理財收益率為3.5%時，這與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。
中國銀行首席經濟學家曹遠征告訴紅星資本局，提前還貸的現(xiàn)象并不是一個大眾普遍行為。原本房貸就是因為個人手上沒有那么多錢，所以向銀行借貸逐月還款，減輕資金壓力。并不是所有人都在負債的同時，又去投資理財產品。曹遠征進一步表示，如果這樣的行為過多，會對金融跨期安排帶來很多問題。
紅星資本局原創(chuàng)
記者∣俞瑤 強亞銑
編輯∣任志江