本報記者 王麗新
沒有哪一時刻如同2021年下半年，讓房企投資拿地那么“小心翼翼”，仿佛一地拿錯就可能邁入深淵。
《證券日報》記者以研究機構克而瑞發布的2021年跨入“千億元俱樂部”(按操盤金額口徑計)的35家上市房企為樣本，根據衡量房企投資能力的重要指標——新增貨值(數據來自億翰智庫，包括招拍掛及收并購項目)測算，35家“千億元房企”2021年合計新增貨值超5.1萬億元，同比縮減了2.8萬億元，同比下降35%。
“2021年至今，房企拿地規模和投資強度大幅下降，背后主要有三個原因。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一是部分過往拿地的主力房企陷入流動性困難，瀕臨債務違約，須縮減支出減少拿地或者不拿地；二是市場銷售去化較為困難，現金回流不如預期；三是部分城市因城施策的政策調整還未明顯改善市場預期，需求仍較為疲軟。而這也將影響未來房企投資邏輯從重規模轉向重質量、重盈利。
不敢再“盲搶”高價地
投資轉向“冷靜”
似乎不約而同，相比往年業績說明會上“新進入多少個城市”等豪言、愿景，取而代之的則是“以銷定投，精準布局”。據觀察，今年多數房企管理層并未在業績說明會上談及計劃用于拿地的資金規模，甚至有房企管理層直言，“階段性暫緩拿地，解決當前流動性問題”。
上述35家“千億元房企”中，截至2021年底，新增貨值最低者是世茂集團，為155億元；最高者為碧桂園，為4840億元。此外，碧桂園、保利發展以及萬科三家房企均超過4000億元，中海地產等4家房企新增貨值均在2000億元至4000億元之間，總計有19家房企新增貨值均超過1000億元。
回顧2021年的土地市場，可謂上演了一場由“由火至冰”的反轉大劇。上半年，濱江集團、佳兆業等多家房企為實現超過20%的銷售目標而搶地。時至5月中旬，濱江集團董事長戚金興一語道破部分地產商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，其表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，要努力做到1%至2%的凈利潤水平”。
隨后，樓市銷售乏力，土地市場也急轉直下，從上半年的搶地直接過渡到第二輪集中供地30%地塊流拍，民營房企縮減投資，國企、地方平臺企業漸成拿地主力軍。但自去年10月份某知名房企債務違約后，靠高杠桿驅動擴規模的多家“千億元房企”先后失信于債權人，海外“借新債還舊債”通道遭全面封堵，房企所得經營性現金流不得不用于還債。在2021年1.22萬億元到期債務壓頂下，沒有哪一家房企還有膽量“盲搶”高價地，快速擴規模不再是主題，先活下來才是硬道理，而自救的第一步就是縮減或暫停投資。
“尤其多家房企出現流動性危機之后，企業競爭格局也會出現變化，房企投資會變得更加理性，整個行業會回到正常發展軌道。”在2021年業績說明會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠向《證券日報》等媒體表示。同時，越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峰表示，(市場)蛋糕就這么大，保持有質量的投資，在公開市場拿地要看機會，過于激進或地價太高的(舉牌)不會參加，要踏好市場節奏。
現金流充裕房企
投拓意愿高
從當下看，多數房企現有土地儲備足夠未來兩三年發展，若銷售額仍回流較慢，在大多數房企未打開銀行間融資大門的情況下，現金流仍較為緊張，一旦將在手現金用于拿地，將觸及“三道紅線”邁向紅檔。因此，在業內看來，目前多數房企將持續收縮拿地力度。不過，當下土地溢價率并不高，能夠吸引有實力的開發商出擊，而各房企投拓能力也呈現分化加劇的特征。
事實上，這一變化在上述35家“千億元房企”2021年及2022年一季度新增貨值量中已有所體現。通過測算樣本數據變動情況可知，保利發展、華潤置地等央企、國企背景房企仍是拿地主力軍，后來者如中國鐵建、中交地產、建發股份等亦在發力。民營房企中，龍湖集團、旭輝控股及碧桂園等少數房企今年一季度仍積極舉牌且頗有斬獲。據克而瑞數據，龍湖集團2022年第一季度新增的土地貨值為132.1億元，位于行業前列。此外，龍湖集團年報顯示，2021年新獲取122個權益項目。
在業內看來，連續6年保持“三道紅線”綠檔，剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88，是龍湖集團拿地的底氣。而今年一季度，在同等市場環境下，卻有六成房企投資為零。一是供應地塊可能未覆蓋其投資范圍，二是現金流缺口較大而不敢拿地。由此可見，若樓市仍持續低迷，房企投拓能力將愈加分化。
那么，哪類房企能夠在逆市中仍保持投拓節奏呢？在劉水看來，一是央企及部分國企，經營開發能力較強，又具有融資優勢，因此投資能力較強；二是經營穩健的民營房企，在投資、建設施工、品牌等方面有較強能力，杠桿率不高，現金流較為充裕，也能保持自身的投資節奏。
利潤率
成考核拿地KPI準繩
“資金壓力大、債務壓頂的房企將會面臨更大挑戰，部分中小房企以及高負債房企有可能被淘汰。”諸葛找房數據研究中心首席分析師陳霄向《證券日報》記者表示，即便財務穩健房企在擴充土地儲備時，也會與過去高溢價拿地行為大相徑庭，如今拿地前要多方面考慮盈利空間。
“過去，職業經理人考核投拓KPI以‘量’定，保規模話語權為先，投資質量為次要，即便2%凈利潤率仍要硬著頭皮拿地，結果導致‘老大難’類大型綜合體項目難產，沉淀資金量過大，銷售額回流不及預期，即便順利出售，利潤空間也極低。”某房企投拓條線人士向《證券日報》記者表示，出于市值和盈利能力的目標考慮，未來房企所拿的每一塊地，將以IRR(內部收益率)為準繩(比如IRR不低于8%才考慮出手)，整體更注重投資質量，也會將利潤率作為考核拿地KPI的重要依據。
正如龍湖集團管理層在2021年業績會上表示：“我們在積極參與獲取土地，但要圍繞著毛利率、凈利潤等底線指標，量入為出，理性獲取。”同策研究院資深分析師肖云祥也對《證券日報》記者表示，過去拿地是為了沖規模，在利潤率、風險控制等方面要求并不是很高。但當下行業邏輯已變，規模論不再適用，盈利能力、增加自有資金的能力更被看重。
事實上，對于2021年下半年至今的投資策略，“謹慎投資、精準布局”已成房企共識。在2021年業績說明會上，旭輝集團董事長林中甚至宣布了“三不原則”，即“不拿貴地、不拿錯地、不做激進收并購”。
“過去幾年規模快速增長的‘黑馬們’，其在手現金已不允許像過去一樣大手筆拿地。”肖云祥表示，接下來的市場，融資能力在前，投拓、運營及營銷能力在后，這關乎房企拿地質量、去化速度以及利潤空間的實現，后房地產時代，是綜合實力強的房企間的戰場。（證券日報）