新湖中寶的再融資方案，與一般意義上、市場預(yù)期的商品房項目再融資不同。知情人士向本報記者透露，目前，房企再融資涉及三個部門：證監(jiān)會、國土部和發(fā)改委。國土資源部與發(fā)改委對房企再融資的放行口徑為“涉一級土地開發(fā)項目與舊城改造、保障房項目”。
“房企再融資的條件有嚴格限制。資本市場對于房企融資投向往往認為是在商品房屋開發(fā)層面，這屬于二級土地開發(fā)市場，目前放開的房企再融資，被嚴格限制在一級土地開發(fā)和舊城區(qū)改造工程上。”前述知情人士稱。
新湖中寶內(nèi)部人士表示，此次募資投向是棚戶區(qū)改造，符合當(dāng)下的政策導(dǎo)向。2013年6月26日，李克強在國務(wù)院常務(wù)會議上提出，要研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善的政策；今后5年再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，并強調(diào)要加大對棚戶區(qū)改造的政策支持和財政投入。
新湖中寶公告顯示，根據(jù)此次會議精神，要進一步增加財政投入，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。因此，此次定增方案的募資投向，符合目前國家加大對棚戶區(qū)改造信貸支持這一政策導(dǎo)向。
招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，新湖中寶定增方案明確募資投向是棚戶區(qū)改造項目，或許也將成為之后的房企再融資投資方向的一個風(fēng)向標(biāo)。未來監(jiān)管層即使能夠放開上市房企的再融資，但對募資投向的設(shè)定和監(jiān)管也一定會非常嚴格。
萬科總裁郁亮此前曾向記者表示，房企再融資對于萬科、保利這樣的大型房企來說不太可能，因為大公司動輒融資幾十億、上百億，對市場影響太大。
朱一鳴認為，融資放開對中小房企更為有利。原因在于，一方面，我國目前房地產(chǎn)板塊的上市公司中，有一半以上具備上市再融資的資質(zhì)，而其中的中小型房企將可以直接再融資，從而有效解決企業(yè)資金問題；另一方面，中小型房企項目體量不可能很大，而小體量項目的小規(guī)模再融資，在整體市場缺乏流動性的背景下，更容易獲得是市場青睞。
地產(chǎn)調(diào)控有保有壓
多位業(yè)內(nèi)人士認為，房企再融資有條件開閘，是中央對房地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)控“有保有壓”態(tài)度的表現(xiàn)。而城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造，正是中央穩(wěn)增長戰(zhàn)略的重要抓手，亦得到了中央層面的支持。
中金公司研究人士亦分析，1000萬套棚戶區(qū)改造意味著約80%的城市貧困家庭被兜底；年均200萬~300萬套棚戶區(qū)改造建設(shè)將拉動投資額2000億~3000億，貢獻投資增速約3%。
李克強提出，下半年要在信息消費、棚戶區(qū)改造、鐵路投資等產(chǎn)業(yè)方面進行扶持。
而棚戶區(qū)改造的資金來源是很大的一個問題。
根據(jù)7月12日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（下稱《意見》），要多渠道籌措資金，要采取增加財政補助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴大債券融資、企業(yè)和群眾自籌等辦法籌集資金。
但在實際操作中，資金來源在中西部和東部發(fā)達地區(qū)會有顯著差異。上海易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴本報記者，對城區(qū)，尤其是市中心棚戶區(qū)的改造會得到各方積極響應(yīng)，“因為地段好，開發(fā)價值高，收益能得到較好保證，銀行愿意貸款，開發(fā)商也比較愿意介入”。
因此，如何吸引民間資金進入棚戶區(qū)改造將成為重點。中金公司稱，未來開發(fā)商將可以介入一級開發(fā)市場，以棚戶區(qū)改造方式逐步參與土地收儲，而政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(比如說用地轉(zhuǎn)性費用、土地交易費用)+物業(yè)持有稅等形式來兌現(xiàn)，當(dāng)?shù)刭Y源豐富的本地企業(yè)、品牌資金實力強的全國龍頭將顯著受益。
上述這些方面正是此次房企再融資放開所支持的。