2012樓市最經(jīng)典的段子之一：只有在退潮的時(shí)候，才知道誰沒穿褲子。有人說這是最壞的時(shí)期，大部分中小開發(fā)商日子難熬，資金鏈斷，買地?zé)o錢。也有人說這是最好的時(shí)代，綠地、保利等巨頭開始負(fù)重拿地，要么擁有足以挾持資方的體量和規(guī)模，要么擁有多元業(yè)務(wù)與地產(chǎn)相互策應(yīng)。
那些還在“掙扎”的小企們，或許正在祈求能成為寡頭們將來的“收融”對象。開發(fā)商低廉資金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，高利率資金時(shí)代來臨了。
行業(yè)復(fù)蘇房企積極融資搶地
從房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)和10月以來地產(chǎn)投資信托的發(fā)行情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)流動性和償債能力已出現(xiàn)趨勢性向好跡象。未來，房企可能采取更積極的營銷策略來維持目前的樂觀趨勢。
截至10月30日，已有115家上市房企公布三季報(bào)，115家公司整體的經(jīng)營現(xiàn)金流合計(jì)293.65億元，比中報(bào)的97.95億元提升近兩倍。三季度以來的銷售情況向好，使多數(shù)房企的現(xiàn)金流緊張狀況得以好轉(zhuǎn)。
年底將至，優(yōu)質(zhì)地塊的紛紛推出，各房企激烈爭搶;樓市預(yù)期正在逐步好轉(zhuǎn)，房企拿地意向正在增強(qiáng)，集中“補(bǔ)倉”加速土地儲備，導(dǎo)致近期土地市場持續(xù)火熱的情形。
現(xiàn)金增加債務(wù)償還能力提升
隨著保利、金地兩家龍頭房企三季報(bào)相繼公布，“招保萬金”四大房企三季報(bào)已全部出齊。從業(yè)績來看，四大房企前三季度營業(yè)收入和凈利潤均保持正增長。另外，由于前三季度銷售回款和新增借款的增長明顯，房企手持現(xiàn)金增加，其存貨壓力與年初相比也出現(xiàn)微降。
業(yè)內(nèi)分析，前三季度四大龍頭房企營業(yè)收入均取得明顯的同比增幅，最低的招商地產(chǎn)也達(dá)到了近三成的漲幅。“這種營收大漲主要是由于龍頭房企均有規(guī)模龐大的可結(jié)算資源。”值得關(guān)注的是，四大龍頭房企實(shí)現(xiàn)利潤122.40億元，同比增長27.3%。這表明即使在行業(yè)整體毛利率下行期間，大型房企也能夠以規(guī)模擴(kuò)張來抵消毛利率下滑影響，實(shí)現(xiàn)利潤增長。
在現(xiàn)金流上，截至三季度末四大房企持有現(xiàn)金1051.52億元，與年初相比增加了22.96%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)為 653.01億元。房企持有現(xiàn)金為一年內(nèi)到期債務(wù)的1.62倍，而該項(xiàng)指標(biāo)在年初為1.47。與年初相比，房企短期債務(wù)償還能力有所提升。
由于市場回暖，房企的銷售明顯好于去年同期，這四家房企的銷售回款同比增長15.97%。
赴港融資熱錢追捧是主因
今年以來，萬科、萬達(dá)、綠地、首創(chuàng)等房企先后試水海外市場。
除扎堆開發(fā)旅游地產(chǎn)外，“拓寬融資渠道”成為企業(yè)的現(xiàn)實(shí)之選。事實(shí)上，海外投資更多地被認(rèn)為是房企的機(jī)會性投資而非戰(zhàn)略布局。業(yè)內(nèi)人士表示，在國內(nèi)資金成本高、來源不足的情況下，海外戰(zhàn)略在房企的融資層面，仍具有積極意義。
中銀國際固定收益研究主管王衛(wèi)說，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資變得更容易且成本全線下降，主要有兩方面的原因：第一，美國推出的第三輪量化寬松政策(QE3)使得香港當(dāng)前流動性充裕，資金需要尋找投資出路;第二，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，近期內(nèi)地房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)價(jià)格走勢均出現(xiàn)回暖跡象。
(華新都市報(bào))