開征難題待解
盡管短期內，就絕對金額而言，住房保有類稅征收對房地產業(yè)資金鏈條的直接影響并不明顯，但該類稅的開征，將在心理上對不動產投資者產生極大沖擊。
“資產價格泡沫的一個重要根源是貧富差距，大量資本在缺少投資渠道的情況下，涌入房地產尋求保值增值，關鍵在于改變這種投資預期，物業(yè)稅等住房保有類稅收政策的提出，將是解決這個難題的重要辦法。”上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶在搜房網主辦的2010第五屆中國商業(yè)地產寫字樓年會告訴記者。
如果開征，具體如何征收？
“繼重慶提出房地產消費稅之后，媒體傳出上海也將征收住房保有稅，并稱基本方案已定。上海的住房保有稅可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴本報，這是迄今為止最接近傳統(tǒng)物業(yè)稅概念的中國版“物業(yè)稅”了。
不過，大部分業(yè)內人士同時看到，土地和房屋所有權的分家，決定了在國內無法直接推行國外廣泛應用的物業(yè)稅種。
方方地產咨詢機構土地咨詢中心副總監(jiān)趙豫川坦言，1986年的《房產稅暫行條例》，征收對象為經營性房屋，然而，對“經營性房屋”如何定義，條例并未作出明確規(guī)定，不少個人房屋雖然用于經營，但并沒有按期繳納房產稅。“若要對商品房住宅開征房產稅，最可行的方法是由國務院對條例內容進行修改，擴大征收范圍。”
東莞證券最新的研究報告指出，2003年以來，物業(yè)稅“空轉”工作在北京、遼寧、寧夏、重慶、深圳等試點省市已開展6年多。所謂“空轉”，即模擬評稅，是虛擬意義上的資金循環(huán)。雖然未實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同。但從實際推行難度來說，物業(yè)稅由空轉轉為實轉近兩年無法成型。
趙豫川進而指出，以家庭為單位的第二套以上住房認定標準，要有以家庭為單位的房產信息統(tǒng)計數據，這是房產稅開征的必要條件，需要房管局和民政局配合操作。而在技術層面上，由于面積不同地段不同，房產稅額也大相徑庭，哪套房屋該征稅，這也是一個大難題；判斷房屋空置與出租，也給核實工作帶來了不小的難度。
顯然，對中國樓市而言，需要國際經驗基礎上的變通做法。
最新信息顯示，開征住房保有類稅，暫不設立新法，在國務院《房產稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》基礎上，分別對個人居住用房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅按物業(yè)稅要求推出試行辦法，避免設立新法的漫長過程。
“從國際經驗看，第一步，從商業(yè)開始征收；第二步，高端住宅和豪宅征收；最后向普通住宅征收。”薛建雄則指出，可以借鑒香港和英國的做法，即開征稅收的基礎是以物業(yè)的租金收入部分征收營業(yè)或增值稅，這樣就不會與土地的產權問題發(fā)生沖突。可以對人均面積超標，也就是目前所說的第三套房開征。面向全社會開征的物業(yè)稅可以與土地產權到期后的繼續(xù)對接。（作者：田新杰 周盛舸）