有業(yè)內(nèi)人士認為，部分二線城市房價下調(diào)，加之此前拿地成本較高，房企盈利空間遭到擠壓
■本報記者 王麗新
近日，杭州、常州等城市部分項目開始下調(diào)銷售定價，多個項目直降3000元/平方米，降幅超過15%，甚至達到20%。
事實上，克而瑞信息集團提供給《證券日報》記者的一份數(shù)據(jù)顯示，杭州、成都、武漢、蘭州等多個二線城市房價都出現(xiàn)調(diào)整，在銷售均價方面，環(huán)比、同比均呈現(xiàn)小幅下滑走勢，最高下滑幅度超過10%。
值得一提的是，本報記者從某房企高層處獲悉，2013年年底以來，部分二線城市遏制新盤預售價格，開發(fā)商當時獲批的銷售定價實際上已經(jīng)遠低于其當初的預期售價。其中，包括杭州在內(nèi)，當時有多個新盤想在2013年年底前入市沖當年銷售業(yè)績，但均遭到擱淺。
多城房價微跌
據(jù)克而瑞信息集團數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份，從商品住宅成交情況來看，杭州、武漢、蘇州、青島、鄭州、蘭州等城市銷售均價都出現(xiàn)微幅調(diào)整，最高下降幅度為11%。
該數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份，杭州成交均價為15253元/平方米，2013年12月份則為16668元/平方米，環(huán)比下跌8.5%；成都成交均價為7269元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下滑5%；武漢成交均價7224元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比下滑7%；蘇州成交均價為12310元/平方米，環(huán)比下跌6%；無錫成交均價為8248元/平方米，環(huán)比下跌3%；蘭州則較為明顯，成交均價為6553元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。除此之外，青島、長沙、鄭州等城市房價環(huán)比均呈現(xiàn)微幅下跌趨勢。
此外，在房價微幅下跌的背景下，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，全國54個城市成交量呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。受春節(jié)假期影響，2014年2月份，54個城市成交量下調(diào)了13%，一線、二線城市成交量下調(diào)幅度超過了三線、四線城市。其中，一線城市成交量下調(diào)幅度達到了20%左右，而二線城市則接近30%。
對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，而且不排除房價繼續(xù)下行的可能性，但崩盤之說則有些危言聳聽。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房價持續(xù)暴漲的市場預期已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，二線城市部分樓盤開始降價，這預示著2014年整體樓市分化將加劇。在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是庫存高企的城市，人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現(xiàn)降價。
事實上，據(jù)記者了解，恒大地產(chǎn)2013年年底就開始打折促銷，其稱內(nèi)部員工購房有優(yōu)惠，而且參與此次打折活動的城市并不少，可見其已率先適應市場，加快回籠資金，補充一線城市項目開發(fā)現(xiàn)金流。
房企盈利能力堪憂
“目前，二線城市房地產(chǎn)市場看跌情緒彌漫，尤其像杭州、無錫、常州等樓市庫存高企的城市，加之2013年年底調(diào)控政策加碼，部分樓盤推盤計劃被擱淺。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，有些樓盤為了加快資金回籠，已經(jīng)開始主動降價讓利，加大樓盤的去化量。
實際上，有研究機構(gòu)稱，2013年杭州市場總貨值量為3000億元，當年銷售1599億元，真實去化率約為50%，屬于普通水平。此外，杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鑒于此，加上2013年未消化的庫存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。
更為值得注意的是，杭州2013年土地出讓溢價率高漲，曾接連產(chǎn)生地王。“要想平衡利潤，只有加快項目周轉(zhuǎn)速度，抓市場窗口期盡快入市，爭取低開高走，減少財務成本。”杭州有在售項目的某大型房企高層曾向《證券日報》記者如是表示。
事實上，有些開發(fā)商已經(jīng)意識到風險，因此率先低調(diào)調(diào)整了銷售定價，新盤入市時銷售定價已經(jīng)比其當初預期要低1500元/平方米-2000元/平方米。
無獨有偶，安信證券的一份研究報告顯示，開發(fā)商快周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)，盈利能力堪憂。一方面房地產(chǎn)企業(yè)趨勢性回歸一線、二線城市，地產(chǎn)行業(yè)的市場空間受到擠壓。另一方面，地產(chǎn)企業(yè)拿地難度加大，主流城市土地成本透支未來房價漲幅，毛利率面臨下降風險。此外，預售證管理和預收款監(jiān)管趨嚴，對地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)模式構(gòu)成挑戰(zhàn)。