■部分存在巨額應(yīng)繳未繳土地增值稅的上市
房企名單 （數(shù)據(jù)截至2012年12月31日）
據(jù)央視《每周質(zhì)量報(bào)告》昨天報(bào)道，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒有征收到位的土地增值稅做出分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
■算賬 房企8年欠稅3.8萬億
據(jù)專家介紹，土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。按照目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列入開發(fā)成本，也就是說，房地產(chǎn)商應(yīng)向國家繳納的土地增值稅，早已包含在消費(fèi)者的購房款中。按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。
央視報(bào)道稱，李勁松在對(duì)國內(nèi)知名的40多家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報(bào)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，這些公司無一例外都有巨額應(yīng)繳未繳的土地增值稅。截至2012年12月31日，其中28家房地產(chǎn)上市公司應(yīng)繳未繳土地增值稅總額高達(dá)640億元。應(yīng)繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國地產(chǎn)（24億港元）。
李勁松根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)全國范圍內(nèi)沒有征收到位的土地增值稅做了分析測(cè)算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨?，其中沒有達(dá)到土地增值稅清算條件的項(xiàng)目收入幾乎可以忽略。照此測(cè)算，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這就意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
■分析 欠稅房企從中獲利不菲
截至2012年12月31日，廣州富力地產(chǎn)有58億元應(yīng)繳未繳土地增值稅，記者就此問題致電富力地產(chǎn)，該公司一名負(fù)責(zé)人表示，這些土地增值稅“沒到繳的條件”，滿足繳稅條件后，就會(huì)“有一筆就繳一筆”。該負(fù)責(zé)人表示，“不是（企業(yè)年報(bào)）上面掛多少，就要繳多少。”
記者注意到，富力地產(chǎn)等房企雖然聲稱在年報(bào)中所列出的土地增值稅不是現(xiàn)時(shí)義務(wù)，并不需要全部立即上繳，卻將這部分土地增值稅算成公司已經(jīng)支出的經(jīng)營成本，也就是說，這些上市公司向股民公布的年報(bào)中，所計(jì)算的企業(yè)利潤已經(jīng)減掉了這部分他們并沒有足額上繳的土地增值稅。記者追問富力地產(chǎn)為何采取這種完全不合理的計(jì)算方式，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻避而不答。
對(duì)于富力地產(chǎn)聲稱上述土地增值稅“還沒達(dá)到清算征繳條件”的說法，專家稱這種解釋站不住腳。“應(yīng)付稅金就是你應(yīng)該繳的稅，比如說你算出來應(yīng)繳1000萬元稅金，如果你沒繳，那就欠稅了。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希說。